近年来，随着房屋租赁市场的发展，租赁方式增多，在带来便利的同时也引发了一系列纠纷。
今年以来，特别是在防控新皇冠肺炎疫情期间，房屋租赁纠纷显著增加。
记者通过调查发现，目前的租赁市场主要包括个人直接租赁、房地产中介和代理经营(包括长期租赁公寓和房地产中介代理)等模式。那么，当以不同的方式租房时，业主需要避免哪些“陷井”？
直租模式：注意筛选租客并留档其身份证件
“就在我的房子被租出去后三天，社区和警察局来找我，告诉我房子被可疑的非法组织占据，存在集体租房现象。”北京的一位房东赵飞(化名)说:“我刚通过一个租赁平台发了房子信息，有人打电话来看房子。提供的租金比中介的高得多。他还建议我“直接把中介费给房东，不要给中介公司”。我真的不应该贪图眼前的好处。我没想到这些人是非法的。”
与赵飞一样，许多房东选择直接租赁模式，以获得更多利润，并节省支付给第三方中介的费用。然而，这种模式也相对危险，需要格外小心。
北京金庭律师事务所执行律师王家弘建议，房东在选择直接租赁模式时，必须努力选择租户，并根据租户的职业、年龄、受教育程度、租金接受程度、租金支付的积极程度以及预计入住人数来判断租户的整体素质。
同时，不要通过口头协议进行租赁，尽量使用北京市房屋租赁合同(自制版本)的示范合同，并通过专业人员制定详细的补充条款，以书面形式做出协议。同时，检查留在档案中的房客的身份证件，并检查没有在当地登记的房客的居留证。务必收取房客至少一个月的押金。如果家具很贵，你可以自行决定提高押金，以防止承租人在损坏后不按照合同支付赔偿。标明房屋内家具和家用电器的清单，商定支付租金的时间以及如何支付物业费、水电费和其他细节。
王家弘认为，自租模式如果运作得当，确实可以为双方赢得更多的利益，但如果出现纠纷或非法承租人等问题，往往会给房东的诉讼费用增加更多的压力。如果你不确定租户的情况，尽量不要选择直接租赁。
中介居间模式：产权资料要注明要求，以防止中介私自转租
直租模式有风险，直接找中介租房可以吗？事实上，尽管中介租赁模式比直接租赁模式更安全，但也有一些“陷阱”要求房东保持警惕。
"机关工作人员通常穿着正式，看起来也很正式，但这次我和他们有麻烦了。"北京东城区的房东王刚(化名)告诉《新京报》记者，他曾希望通过中介找到一个合适的租客，但他没有想到“几家中介公司压低价格后，中介先把我的房子租出去，然后再转租出去。”
对此，北京市天双律师事务所律师张小丽建议，出租人在向中介公司交付租赁房屋的相关产权资料时，应注明“仅供出租使用”和“与产权人联系后才能签订租赁合同”，以防止该房屋被相关中介人员恶意私自转租。同时，对于室内设施和房屋钥匙，应向中介公司作出书面说明和交接，并由中介公司加盖公章和相关负责人签字。
此外，在与承租人签订租赁合同时，需要特别声明，房屋的定金应由出租人本人交付，否则并不能有效阻止中介未经许可收取租金。租赁合同还应明确规定承租人逾期付款的违约责任，以及承租人是否有权转租、转租等。
除了上述预防措施，律师张小丽还表示，在中介模式中，interm
随着租赁市场的不断发展，一些长期租赁公寓平台已经开始出现，而一些中介公司则从事代理租赁业务。然而，这种代理模式给租户和房东带来了方便，但同时也出现了一些新的纠纷，这也要求房东保持警惕。
“我以为我已经把房子租给一个机构很长时间了，但我想他们没有。”北京通州区的房东惠亮(化名)告诉《新京报》，“一开始，我以为我和他们签了租赁合同。后来，当出现拖欠租金的现象时，我发现这是一份代理合同。虽然公司拖欠租金，但我现在无法说服他们把房子从租户手中收回。我真不知道该怎么办！”
据惠亮介绍，她委托的机构后来发现，这不是一个真正的长期租赁公寓企业，而是一个房地产中介。对此，湘楚赵辉集团董事长兼首席执行官胡景晖认为，无论是中介机构变相经营长期租赁公寓，还是市场上的品牌长期租赁公寓经营者，房屋关闭后的经营模式大致相同，其实质是作为“主房东”转租。这些机构大多通过与房东签订“信托和资产运营”等代理合同获得房屋使用权。然而，在这种代理合同下，一旦代理出现问题，房主将更难接受房子。
“房东应该注意这种租赁合同的性质。在选择的情况下，最好是签订租赁合同。”北京史静律师事务所律师陈瑞表示，如果双方签订委托合同，业主与机构建立委托代理法律关系，机构行为的一切法律后果需由业主承担。相比之下，租赁合同更有利于维护业主的权益。
陈瑞律师还建议，合同中必须规定延迟支付房屋租金时对方应承担的违约责任，并严格限制对方的使用权限，如房屋结构不可修改，租金可按法定数量出租。同时，尽量不要将收取租金的权利委托给中介，否则，一旦机构资本链断裂或带着钱跑掉，业主一般很难向承租人主张权利，因为承租人已经在业主授权下履行了支付租金的义务，没有过错。
业内人士表示，相比之下，一些不具备专业资质和财务实力的小型中介公司实际上比品牌长期租赁公寓公司的租赁代理业务风险更大，需要提高警惕。如果房东想和他签订一份没有任何其他优惠的合同，最好使用北京常用的合同模式，尽量不要使用他的公司起草的合同。
新京报记者张
编辑杨校对
