“豪宅税”调整搅动楼市！深圳先行北京上海不跟进

  深圳近日调整“豪宅税”的举措一度搅动波澜不惊的楼市，这是调控松动，还是落实一城一策细化调控？此举将利好刚需还是暗助楼市投机？其他一线城市是否跟进？

  虽然业界曾预测热点城市有望近期跟进，不过，北京市住建委近日回应网友提问时表示，目前北京还没有具体修改普通住宅标准的时间。

  11月19日，上海市房屋管理局发布关于延长部分规范性文件有效期的通知，表示于2014年11月20日生效并即将到期的上海普通住房标准将继续实施，有效期延长至2024年11月18日。

  普宅被豪宅化

  深圳市地税局发布消息称，从2019年11月11日起，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子为普通住宅，满两年交易可免征增值税。

  但官方也表示，这并非对房地产调控进行松绑。深圳市住建局称，本次调整主要是取消了之前的普通住房价格标准。这是在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，落实国家减税降费精神，充分考虑普通居民家庭合理住房消费而采取的一项举措。

  对于深圳的做法，业界的评价也较为正面。

  易居研究院智库的“政民互动”栏目友提问：普宅标准应针对当前的市场现状作出适时、及时的调整。深圳目前已经修改了普通住房认定标准，请问北京何时修改？

  该网友表示，目前，北京五环外很多限房价项目都超出了普通住宅标准，而真正会住到这些房子里的人，绝大部分是刚需和刚改，他们的收入相对来说并未达到很高水准，这一部分人理应在税费优惠上给予倾斜。

  对此问题，北京住建委11月12日在回复中表示：目前北京还没有具体修改的时间。

  没有具体修改时间，不意味着没有修改的空间和必要。中原地产首席分析师张大伟表示：“北京非普住宅标准已经影响和制约市场的正常健康发展了。”

  他表示，北京的非普通住宅认定标准更低，市场基本全面“豪宅化”。“由于普通住宅认定标准过低，导致北京新建住宅市场有86%的成交是非普通住宅，普通住宅基本集中在六环外，六环内只有5%是普通住宅。”

  具体来看， 依据由北京市住建委、财政局和税务局2014年10月份实施的《关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知》，北京市享受税收优惠政策的普通住房，须同时满足以下三个标准：1.住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；2.单套建筑面积在140平方米（含）以下；3.实际成交价格低于按本通知确定的价格标准。

  张大伟认为，这个标准自2014年起已经接近五年没有变化，而对于市场来说，经历过2015~2016年的房价上涨后，这个价格已经远远不符合当下市场的实际情况。按照这个单价，北京基本是不可能有符合标准的项目，也就是说，除非二手房造假避税，做阴阳合同，否则全北京90%以上的房子都是“豪宅”。

  之所以会有普通住房与非普的区别，按照中央七部委2005年下发的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，主要是为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房。但如果市场上多数住房都被划入非普通住房的范围内时，是在对外说明当今住房建设与消费的方向出了问题，还是认定标准出了问题？这看起来是个很直观的问题。

  张大伟认为，普通住宅被“豪宅化”的问题在很多城市都存在，影响了市场正常交易。调整这个政策，将有利于部分刚需项目，虽然可能带来市场的短期波动，但整体看，这也是属于市场化的政策调整。

  严跃进也为，实际上目前有很多城市都需要在普通住宅的标准上进行调整，一般来说根据房地产周期，每三年就需要进行一次调整。深圳发布的政策内容，对于全国很多城市也是有启发的，即后续也需要根据全市房价和普通刚需购房需求等，积极进行普通住宅的标准调整，让更多人享受优惠政策。

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