大湾区楼市永远不会让人失望。朋友圈又被中介刷屏了！
01
东莞涨幅首次超过深圳
深莞惠包揽全国前三
中介朋友圈：东莞已失控！涨幅首次超过深圳成为全国第一。深圳位居第二，惠州仅次深圳，位列第三。深莞惠包揽前三名。
这是一个什么排名？
我们看到的是5月62城二手房冰山指数涨幅排名。
冰山指数排名前三的是：东莞、深圳和惠州。
上图就是以二手房价为依据的冰山指数，能比较客观的反应一座城市的楼市行情，比统计局的70城指数靠谱。
什么又是冰山指数。
可能有的朋友还不太熟悉冰山指数这个概念，可以说冰山指数能及时、准确反映房产价格的真实走势，这和股市的K线图有点类似。
举个例子，假设某小区有五套房源，第一周的挂牌价单价分别是：10000，11000，12000，13000，14000；则小区的冰山低价指数就是：10000。
如果一个买家，第一周去那个小区买房能买到的价格是10000元，第二周去小区买房能买到的价格就是11000，这是成交的边际价格。在牛市当中我们经常看到价格会跳涨，就是因为低的挂牌价被迅速扫掉了，再去买房就只能买新的高的挂牌价了。
从运行原理中我们可以看到，冰山指数以周为单位获取市场上的真实价格信息。这比成交价更及时，因为当你看到成交价是10000的时候距离真实成交的时间已经1个月了，在10000成交价的那一刻，真实市场的价格已经是11000了；
由于成交价存在做高、做低的问题，数据不准确。而冰山指数获取的是买卖双方在真实市场中博弈形成的价格，可以保证真实性，确保能及时、准确的反映房产真实走势。
现在我国疫情逐步得到控制，复工复产有序进行，人们的生活也正在回归正常节奏。如果说三月楼市更多的是有价无市，那么四、五月的楼市数据则更有说服力。
冰山指数与现实感觉基本一致，疫情之下，大部分地方楼市还是还很艰难的。但深圳却走出了六亲不认的节奏，深圳调控以后，东莞又火了，而现在又有传导到惠州的迹象了。
02
中国只有五个一线城市，
其中三个将东莞环绕
不知道从什么时候开始，东莞新盘单价超3万已成为常态，有的区甚至突破4万。
有人说，现在房价看深圳，未来房价看东莞。
或许有些夸张，但也说明了东莞楼市的未来值得无限期待。
中国未来十年最有潜力的都市圈无疑是粤港澳大湾区。
深圳是大湾区的核心城市，东莞的位置则更加特殊，受益匪浅。中国只有五个一线城市，其中三个将东莞环绕，有人说，东莞是中国地理位置最好的城市，现在看来，毫不为过。
有人笑称：一线城市都是环东莞城市。
除此之外，东莞的制造业实力过硬，为日后深圳部分产业向环深城市转移提供了很大保障。所以其实东莞的楼市价值就不只是停留在环深城市这个概念上，而是东莞的经济和产业支撑着东莞房价。
03
大亚湾备案价首次超过3万，
锦绣一号直接卖到2.4万，
最后的洼地惠州也在涨价
一直以来惠州饱受诟病，什么经济不行、产业不行，不足以支撑房价的上涨...但是数据不会骗人，惠州的一二手房价格一直在上涨。惠州还是存在一定的投资机会的。
北京土地面积1.6万平方公里、上海6300平方公里，深圳才1900平方公里，作为一个国内一线大都市，目前的面积已不足以支撑深圳的发展，人口及产业逐步向周边外溢。
现在越来越多的人选择了惠州，惠州的成交量连续几年排名大湾区第一。
尽管惠州各种被嫌弃，但为什么选择他的人还这么多。最直接的原因是深圳早已高攀不起，车尾巴都看不到了。而东莞普遍进入3万+，这意味着首套房至少也要100万首付，接近1万元的月供。对大部分普通上班族来说，这个上车门槛也很高。而只有惠州价格相对亲民。
我很早就提出一个观点：不要嫌弃惠州，要感谢惠州，因为惠州是深圳刚需留在深圳安居乐业最后的念想，最后的栖息之所。
但是最近大亚湾某楼盘备案价首次超过3万，锦绣一号直接卖到2.4万，最后的洼地也在涨价了。
现实就是这么残酷，等你不嫌弃惠州的那一天，而你的选择可能只能是河源、汕尾了。
置业深莞惠，还有等降价的吗！我劝你还是早点入手。
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阿方，北大硕士，国家注册城市规划师，先后在咨询机构、地产公司工作，珠三角地区房产领域摸爬滚打十余年。熟知珠三角区域与城市，参与深圳、广州、中山等多地城市规划。多次获省市规划奖项。《置业珠三角》创始人兼总编辑。
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