"房地产市场立即着火了。"海南当地人告诉《新京报》，6月初，在海南自由贸易港建设的总体规划落地后，尽管出台了严格的调控政策，海南房地产市场仍有波动，房屋访问量增加，交易量增加，价格略有上涨。
然而，与预期相比，积极释放被抑制了。业内人士表示，许多人担心出台更严格的限购政策，同时预计房价会上涨。
事实上，两年前，当自由贸易港的概念首次出现在市场上时，海南已经做好了“去国有化”的充分准备。从全球限购到现有房屋销售再到土地供应，海南已成为历史上控制最严的地区之一。
海南自贸港“定调”：不能成为房地产的加工厂
6月8日，国务院新闻办公室就6月1日发布的《海南自由贸易港建设总体方案》召开新闻发布会。在线客服表示，现在来买房的人都是冲着自由贸易港来的。他们既有投资需求，也有生活需求。其中，来自北京和上海的买家数量最多。
至于市场上传言的“以公司名义购买十几套公寓”的现象，据当地业内人士透露，这种情况发生在6月份之前，当时人们以公司名义为公司团队成员购买房屋。不过，侯昭认为，现在基本上所有的炒房路线都被切断了，而且公司对买房也有一定的限制，包括在海南经营的年限、地域限制等。因此，相比之下，仍有许多个人买家，而现在绝大多数买家肯定不是企业行为。
“由于办公楼和商店不对外开放，更多的人会以公司的名义购买这些房产。”这就是上述领先房地产企业的销售人员所说的。
市场“跑量”需求重于涨价，利好释放被抑制
由于购房者的增加，海南一家房地产的销售经理说，他认识的所有大开发商都在涨价，但涨幅不大，只有四五个百分点(4%和5%)。
“现在每个人都在追求数量。大多数项目没有涨价，或者变化不大。”侯昭认为，一方面是因为上半年销售不好，二月份几乎没有销售，四五月份才有所好转。许多项目想先提高销售量。另一方面，政府对现时在海南出售的所有已由房屋委员会备案的项目的价格管制非常严格，加幅或减幅不得超过10%。而这种价格限制也是为自由贸易港的登陆做准备。
据上述领先房地产企业的销售人员介绍，与之前的大折扣相比，只有9.8%和9.9%的折扣。据《新京报》记者报道，一些项目仍提供10万至30万元的折扣。
然而，从此前海南房价的走势来看，过去两年的涨幅已经明显回落。根据壳牌研究所的数据，海南的商品房价格在过去两年中保持了每年5%至7%的增长，但与2017年1月至4月和2018年15%至28%的同比增长相比，它们已经回落到一个更合理的空间。
根据国家统计局发布的数据，4月份，海口新建商品房价格环比上涨0.5%，同比上涨5.3%；三亚新建商品房价格环比上涨0.7%，同比上涨5.6%。然而，二手房价格同比下降，环比下降。
“自由贸易港的登陆肯定是个好消息，但涨价不会在短时间内公布。这主要是因为许多房子的预售已经终止，而二手房有五年的禁售期，这不能在交易数据中反映出来。”侯昭认为，这也是一次全面打击房地产投机，并不允许任何好消息在房地产行业发布。
土地稀缺、现房销售，未来市场或受“断档”困扰？
《新京报》记者在采访中发现，对于海南来说，业内人士有一种预感，如果市场价格大幅上涨，将会有更严格的限购政策，但预期房价会上涨
侯昭还认为，预计短期内价格不会有太大变化，但9月份以后，可能会出现一个又一个项目卖不出去的情况，价格可能会上涨。
在海南许多业内人士看来，住房供应已经从人们印象中的过剩转向稀缺。正如刘慈贵所强调的，海南的房地产并没有像外界所希望的那样好。
“自2018年4月实施全面限购以来，海南基本上没有批出多少新土地，目前出售的几乎所有房屋都是剩余土地。目前，不仅难以获得土地，而且发展受到限制。即使以前获得的土地也很难获得预售许可证。”海南一家房地产销售公司的负责人表示，由于开发热潮，海南沿海土地有限，资源稀缺。
侯昭进一步介绍说，今年3月出台的新政策意味着海南已成为全国唯一的现有住房销售区。换句话说，从3月开始征地的开发商将出售他们现有的房子。目前，这些房子卖完之后，预计在未来两三年内会有一个截止期。
事实上，自海南省实施全球限购以来，住宅用地的供应逐年减少。据海南环球房产统计，5月份海南仅完成3宗城市住宅用地交易。根据1月至5月的土地市场统计，工业、商业和金融等非住宅用地的供应持续增加。业内人士认为，海南今后将加强对商品房的控制，增加住宅用地将很困难。
全面“去地产化”，多家房企折戟“最严限购”
“尽管它在短期内受到控制，但从长远来看肯定是有希望的，尤其是对那些在竞争对手手中拥有土地的公司来说。”侯昭认为，由于连续几年没有土地供应，现有土地大部分已经被消化，有土地的企业不多。
据报道，在海南实施全球限购之前，各大房企争相“圈地赛马”，雅居乐、富力、荣创、碧桂园等开发商在此占据重要地位。
然而，2018年4月，海南宣布实施“全球最严格的采购限制”。外国家庭需要支付至少24个月的社会保障或个人所得税来购买房子。由于买家主要来自岛外，海南的交易已经降至冰点。为此，许多住宅企业已经断了他们的长戟。
在2019年的绩效会议上，敏捷解释了毛利率下降的原因。原因之一是海南的高毛利率项目贡献较少，降低了整体毛利率水平。雅高集团2018年在海南的销售额为113亿元，但2019年还不到40亿元。
更多的房地产公司逃离了海南。4月21日，珠江实业在2019年度业绩发布会上透露，自2018年以来，公司因房地产政策调控、战略转型等原因退出海南项目。截至2019年底，海南没有投资项目。
尽管如此，上海亿居房地产研究所《2019年区域房地产依赖度》的报告显示，海南在房地产依存度上仍居全国第一。
因此，海南的“房地产”仍是重中之重，2020年也被视为海南“去房地产化”的第一年。壳牌研究院高级分析师潘浩认为，2020年，海南省将以一个强者的决心，强调“去国有化”，摆脱对房地产市场的依赖。自由贸易港是一个好机会。
终结房地产依赖 海南比肩一线城市？
从现在开始，“海南的房地产发展空间确实不大”中南财经政法大学数字经济研究所执行主任潘和林认为，海南可能会继续出台抑制房价的政策。理论上，如果没有额外的控制政策，自由贸易港的概念将推高海南的房价。房价一旦上涨，也会影响经济和其他行业的发展。
严跃进预计，接下来海南的土地审批和项目规划将继续执行严格的控制政策。海南土地更加强调工业进口的概念，特别是高端工业与自由贸易港的结合。然而，从住宅企业投资的角度来看，房地产开发
“海南度假养老资源的购买力得到了全国的支持。自由贸易港的概念现在已经增加了。尽管自由贸易港的建设周期相对较长，但随着基础设施建设的投入，在2025年全岛关闭之前，医院、教育、景观、交通等配套设施将会越来越好。该地区的住宅价值将越来越高，甚至可能与一线城市平起平坐。”侯照这么说。
至于海南的升值空间，海南某房地产销售负责人认为，“一线城市或准一线城市升值空间有限，但海南从零开始就受到自由贸易港红利的影响，如果房价能达到深圳的一半，那就已经相当可观了。”
侯昭认为，自由贸易港是中国最开放的地方，但房地产政策是中国最保守的政策，不会持续很长时间，未来市场可能会放开。现在的问题是，海南多年来一直无法发展，因为它被房地产行业透支了。因此，为了发展，我们必须首先结束对房地产的依赖。
