随着房地产调控和房地产金融政策的收紧，房地产企业之间的合作开发已经成为常态。在推动规模跃升的同时，大量表内和表外项目资金已成为房地产企业产生隐性债务的“温床”。
最近，阳光城市(000671)两家大型住宅企业。深圳)和中南建设(000961。SZ)，因为他们在合并报表范围之外向项目公司提供财务援助，或其股权比例不超过50%，但未履行相关审查程序和披露义务而受到监管调查。
其中，阳光城在回复中表示，按股权比例向合资/合资项目提供股东投入，并按相同比例向合并项目分配盈余资金，不属于借入资金获取固定收益，不确认为财务资助。
从表面上看，为上述项目提供财务支持没有错，但这并不排除房地产公司通过借入项目来增加销售额，同时进行表外融资并提供担保，因此有些负债没有反映在报表中。
事实上，由于对“表外负债”的怀疑，许多住宅企业以前都受到过市场的监督或质疑，近年来规模飙升的一些住宅企业，小股东权益比例高，而损益比例低。尽管真实债务被掩盖，但这些企业在低股本下也面临利润问题。
协同发展下的疏散空间
对于深圳证券交易所的询证函，阳光城给予了“全世界”的回复。
“自2015年以来，土地市场价格逐渐上涨。为了拓宽获取项目的途径，扩大经营规模，控制市场风险，合作开发项目已经成为行业的大趋势。”根据复信，为了提高资金使用效率，项目开发一般采用注册资本投资和股东贷款投资的方式进行。
阳光城认为，按照股权比例向合资/合资项目提供股东投入，以及合伙人按合并项目比例分配剩余资金，是房地产开发的主要业务。他们不是为了获得固定收益而借入资金，也没有不公平地占用上市公司的营运资金。
这与之前金科股份的回应相同(000656。深圳)对年度报告的监督。
不久前，由于生息负债的账面余额约为992.25亿元，而同期“合作者经营交易”的账面余额为80.24亿元，同比增长589.08%，监管部门质疑金科为何在借入大量生息负债的同时提供大量资金支持。
金科表示，这与阳光城市几乎是同一个模板，双方都表示，合作伙伴有权“以相同的股份和相同的投资、相同的股份和相同的转让”投资和转让资金。不存在简单地补贴他人或提供贷款来赚取利息的补贴行为。
事实上，一系列类似的问题都指向了合作模式下住宅企业巨大而隐蔽的经营空间。
以中南建设为例。2019年，集团签订合同金额1960.51亿元，同比增长494.41亿元。但同期，销售商品和提供劳务的现金收入为786.53亿元，同比下降115.70亿元。
作为对这一数据不匹配的回应，中南建设告诉监管机构，1960.51亿元的销售额包括了该公司的所有投资项目，其中一些项目持有不到50%的股份，不包括在合并报表中。这表明，这种表外项目可以首先帮助房地产企业增加销售数据。
另一方面，近年来，由于表内融资渠道不畅，住房企业被迫选择表外融资，而合作开发现象增多，提供了便利
在业内人士看来，监管机构的上述调查暗示了对房地产企业是否存在表外负债的担忧。房地产公司投资项目没有错，但如果项目被放在资产负债表外，并以超股权比例担保，就有可能将有息负债转移到资产负债表外，以美化报表。
债务和利润担忧
去年以来，住房企业融资环境逐步收紧，银行、信托等多种融资渠道得到改善。但是，由于征地成本高，开发贷款只能在取得“四证”后才能申请，以信托公司为代表的“真股清债”融资模式得到了推广。
“贷款渠道被封锁了。在以前的融资领域，特别是土地保证金融资和土地资金分配，在基金机构和开发商共同持有项目公司的股份后，以股东的名义提供资金已经基本成为行业标准的运作方式。西部资本指出。
Kerri还表示，随着住房企业的合作开发成为常态，一方面，住房企业可以通过合资企业和关联公司筹集资金，另一方面，他们可以以“明确的股份和实际债务”的形式隐性筹集资金。
通过对典型房地产企业中小股东权益及损益等相关数据的测算，凯瑞发现中粮控股、时代中国、新城控股、新立控股之间的合作收益差异超过20%，明确股份、实物债券和大量关联交易的可能性较高。
绿地控股、中南地产等房地产企业行业净负债率高，计息债务规模高。同时，无息债务和有息债务的比例也很高，因此要特别注意控制整体债务规模，建立金融风险防范体系。
除了隐藏的债务担忧之外，合作开发模式中的低股权比例也影响了住房企业的盈利能力。
例如，根据中国证监会的标准统计，2019年，中南建设集团房地产开发业务毛利率为17.93%，同比下降2.30个百分点，比a股上市房地产公司平均毛利率低35.75%。
中南建设解释说，公司起点低，净资产积累少，融资成本高，房地产企业不能依靠提高杠杆和储备更多土地来获得土地增值收益，而是选择快速扭亏为盈，提高经营效率。
与此同时，在公司去年完成并结算的项目中，公司项目在合并范围内的比例有所下降。此外，这些项目大多是历史项目，在市场规模小的地区投资开发规模大。随着时间的推移，投资基金的累积成本很高，这降低了整体毛利率。
“在房地产行业增加1000万元的利润是非常困难的，但由于管理不善，很容易损失1亿元。这是包括阳光城在内的房地产行业目前面临的盈利环境。”太阳城总裁朱荣斌早些时候说。
随着行业上限的临近，合作开发以降低风险仍将是房企的正常运营。然而，包括阳光城在内的许多住宅企业都表示，应该逐步提高项目权益的比例，以确保未来的盈利能力。
