2019年，蛇口将进入40岁大关。从招商局蛇口2019年的成绩单来看，很多数据是稳定的，这是其多年发展的信心。然而，收入和利润的增长与规模的增长不匹配，这将成为蛇口2019年招商的重点。从2019年的销售排名来看，蛇口没有进入前10名，排名第12位。
2019年，招商局蛇口实现合同销售总额2204.74亿元，同比增长29.25%。然而，与2017年和2018年分别为52.54%和51.26%的规模增长率相比，去年招商局蛇口的增长率明显放缓。
就质量和效率而言，蛇口鲜有亮点。2020年第一季度的利润远未达到目标。上市公司股东应占净利润约26.26亿元，同比下降79.48%。
此外，北京土地储备“流失”、业主集体维权、涉嫌虚假宣传等新闻也被曝光。站在未来40年的起点，招商局蛇口能否如愿“释疑”？
利润增长没有预期的那么快。
尽管2019年招商局蛇口收入和母公司净利润同比增长，但增速较2018年分别下降了6.4个百分点和19.5个百分点。显然，这一利润增长率并没有让投资者满意。
面对投资者一再提出的规模排名问题，招商局蛇口董事长徐勇军在该公司2019年业绩会议上回应称，招商局蛇口的理念是“规模、质量和效率”的平衡从去年开始，公司把质量放在第一位，效率放在第二位，规模放在第三位。
一些投资者直接问道：“为什么2017年招商局蛇口的销售业绩和股权数据明显增加，2019年母公司利润只有5%的增长？”
招商局蛇口区首席财务官黄解释说，归属于母公司的净利润不仅受到结转利润的影响，还与投资收益和减值有关。受价格限制和市场低迷的影响，该公司2019年的毛利率将下降。它还受到不同地区和不同产品结构的影响。
关于母公司净利润增长的讨论并不像预期的那样，这也暴露了投资者对毛利率下降的担忧。
据年报显示，2019年蛇口招商总利润为338.43亿元，毛利率为34.65%，较2018年下降4.8个百分点。其六个主要地区的毛利率均同比下降，而收入占比最高的深圳总部降幅最大，为13%。
此外，三项费用的增加也侵蚀了蛇口的部分利润。其中，销售费用增长最快，同比增长42.01%，达到22.06亿元。招商局蛇口在其年度报告中解释说，原因是佣金代理费等费用明显上涨。
今年第一季度，受疫情影响，蛇口销售额为361.1亿元，同比下降4.7%，完成全年2500亿元计划销售额的14.4%。
在北京贮土“拉长”
根据招商局蛇口年报披露的2019年主要房地产项目，全国共有346个项目，北京只有9个，其中3个已经完成。招商局蛇口在北京的土地储备现已“捉襟见肘”。
在北京市场，只有4个项目拥有50%以上的招商局蛇口权益。在建住宅项目中，亦庄建华小学东南项目(招商局真龙楼)是招商局蛇口在北京唯一拥有全部开发权益的项目。北京永和政府，商户蛇口拥有51.63%的股权比例；蛇口的一个亮马项目投资有10%的股权比例。
在2019年年报中，招商局蛇口没有详细披露在北京的销售业绩。在该公司的分区域营业收入中，华北地区2019年的营业收入约占7.4%，较2018年的11.74%和去年同期的30.28%下降了4.34个百分点。
事实上，打开蛇口招商局的简历，已经取得了巨大的成就
今年4月，装修的沉重打击落在投资促进蛇口太子湾海豹。除了项目被锁定外，开发商在深圳所有项目的网上签约也完全受到限制。
据深圳房地产信息平台4月28日消息，招商蛇口拥有的太子湾印章项目，除已备案的32套和已签订预售合同的1套外，其余192套已被“分支机构”锁定。根据官方解释，“当局锁定”是指房屋处于受限状态或开发商违规，导致房屋销售系统被当局锁定。
当时，据报道，今年3月7日，70套N3公寓首次销售一空。3月13日，又有14套公寓推出，8秒钟内售罄。4月5日，54套N5公寓推出，并在半天内售罄。
根据深圳市规划和土地委员会的规定，房地产预售后，必须在10天内公开，并一次性向社会公开出售。因此，太子湾海豹项目的做法明显违反了规定。
自称“质量第一”的蛇口在2019年也遭受了许多投诉，甚至被店主指出为“质量差”。
2019年，宁波招商玉湖花园小区和合肥高端住宅项目招商园1872暴露出质量问题。
此外，由招商局蛇口开发的永华府被职能部门责令纠正虚假宣传。合肥市委办公厅表示，针对该公司要求消费者签署的装修协议内容和签署方式存在的问题，市工商部门已对开发商进行了行政约谈，并责令其整改。该项目导致消费者败诉，因为他们因虚假宣传限制购买而无法购买房屋，并将押金退还给消费者。
“红海”难以突破
目前，北京地区招商蛇口最重要的项目是招商真龙大厦，被售楼处销售人员视为亦庄招商蛇口的“杰作”。
该地块于2019年11月13日被招商局蛇口以42.815亿元的价格中标，溢价为0.5%。该地块的平均价格限制在52695元/平方米，最高售价不超过57965元/平方米。90/70政策得到实施。
6月7日，记者走访了亦庄招商镇龙大厦售楼处，发现该项目已建成三个样板房，分别为77平方米的两栋房子、89平方米的三栋房子和139平方米的四栋房子。
根据户型设计，一些购房者评论道：“89平米的三居室小户型，卧室角落的飘窗很好，但北边的两间卧室小得可怜。拥有139平方米的四居室公寓，厨房与客房区分开，操作台变得非常小。”
招商局真龙大厦预计于6月底开业，2022年底交付精装修。现在它处于卡片排列阶段。不需要验资。刷卡后，1000元的房价每天最多可降低10万元。物业顾问透露，开业时提供的套房数量仍不确定，约为1000套，目前有400多人参与了这一安排。
镇龙楼所在的亦庄区现在挤满了竞争产品。
北侧靠近荣创公园一号的售楼处，也是一套全新的公寓，实行90/70政策。为了区分产品，荣创公园一号有三套公寓，分别为89.5平方米、99平方米和124.5平方米。
相邻的京开汀塘现有房屋均已出售，主体单元面积为82平方米和2套房屋，91-92平方米和3套房屋。然而，天却仅限于与之竞争的公寓。主要户型为2-3套，建筑面积89平方米，4套，建筑面积118-138平方米。
除了亦庄东路的四个新项目外，亦庄河西区还有六个限价房项目，瀛海区还有明星项目。竞争显而易见。
业内人士在接受记者采访时说
"亦庄的整体市场不容乐观."一些业内人士坦率地承认，很难区分产品，因为90/70非竞争住房政策仅限于“89平方米的论文写作”。该地区以集群形式推出的竞争有限的住宅项目基本上陷入了产品同质化的泥潭，难以成功突破。
招商局蛇口能否突破亦庄的红海市场，打破困难消失的诅咒？这还有待观察。
