编者按：债务，自市场经济建立以来，没有非债务住房企业。合理的债务分配将使住宅企业发展更加健康。富力地产，一个低调的“老改革之王”，正被征地、老改革和酒店贷款、扩张城市和稳定现金的“三驾马车”所推动。
新华社经纬客户报道，2020年6月12日是房企偿还债务的高峰期，恰逢疫情突然爆发，令许多企业措手不及。统计显示，今年有200多家房地产企业破产。
由于该行业普遍资金短缺，穆迪的降级将富力地产推到了“前沿”。
受控自上而下的“短期债务”？
穆迪将富力地产的评级从“Ba3”下调至“B1”。穆迪认为，“公司现金流疲软，未来12-18个月的再融资需求很大”。事实上，穆迪最近对中国企业整体持悲观态度，包括房地产企业。富力只是众多被降级的企业之一。外界可能对这个问题反应过度。
与另一家国际评级机构相比，S&P给出了自己的评价：“富力地产由于其积极的再融资、配额审批和在岸资本市场的强势地位，不太可能出现流动性收缩，目前的流动性紧张状况将逐步缓解。”
今年，富力地产已经发行了7亿元的超短期融资、4亿美元的优先票据和10亿元的国内企业债券。此外，该公司还有超过180亿元的中长期债券可供选择。截至2019年底，富力地产持有现金384.4亿元，未使用银行信贷约1200亿元。如果下半年不发行新债券，不使用银行信贷，富力地产今年将基本能够偿还全部债务。
虽然富力过去的短期债务指数较弱，但由于新增中长期债券数量充足，将有助于降低和改善未来短期债务指数。
与其他行业不同，房地产是一个典型的高负债行业。有观点认为，负债率的增长率几乎与房屋销售增长率成正比。报道援引彭博社数据称，恒大的净负债在过去五年翻了两番，达到约5220亿元人民币，其财务杠杆比率是行业平均水平的两倍多，但在2016年赢得了销售冠军。
有100年历史的著名美国金融杂志《巴伦周刊》最近发表了一份文件，称中国房地产业的发展势头正在改善，提振了开发商的债券。报道称，关于中国企业债务危机的传言可能被夸大了，中国房地产市场似乎有自己的逻辑。
有文章指出，近年来住宅企业将通过合作开发降低杠杆，从而降低企业的净负债率。知名房地产分析师严跃进同意上述观点。他告诉中国新经纬客户，“合作发展不仅是为了更好的融资和合作，也是为了财务优化。该模型确实可以通过调整此类净资产数据来减少此类净负债的数据。”
富力房地产管理公司表示，公司更注重利润。合资项目和小股东的权益都很小。这些项目基本上完全由富力所有，因此失去了隐藏债务和美化报表的机会。
坚定引领“城市更新”新时代
中国房地产市场已经进入了一个股票时代。许多城市正在大力开展城市更新项目，住宅企业纷纷涌入。包括华润、保利、华侨城、万科、凯撒、翔远控股等在内的住宅企业都加快了布局。被誉为“老建筑改造专家”的富力地产，在这股潮流中走在了前列。
截至2019年底，富力地产已签署70多个合作城市更新项目，规划总建筑面积超过7060.5平方米。据估计，通过城市更新项目转换的潜在土地储备建筑面积将超过4000万平方米。其中，据估计，两年内城市更新改造的土壤储存面积将达到1000万平方米，相当于2000亿元的实用价值。
中国人民大学国务院城市更新研究中心主任秦宏告诉中国新经纬客户，核心城市如何才能重新发展，而不走扩张之路，取决于城市更新。城市发展的新机遇应该通过城市更新来重新创造，新的理念应该用来推动城市发展的新增长。只有当核心城市强大时，它才能与周边城市协调发展。
中国国家主席岑钊雄曾公开表示，城市更新是住宅企业未来利润的重要保证，“城市更新业务在土地流转和实际开发利用两个阶段的利润率是相当可观的”。
由于城市更新项目所在的地块往往是旧村、旧房和旧厂房，它们已成为城市地区的重要组成部分，也涉及到土地所有权的确认和居民的安置，因此前期必须投入大量资金，资金周转周期长。广东省住房政策研究中心首席研究员李对中信经纬客户表示，一般来说，新房最早可以在9个月内收回相关资金，而城市更新项目通常需要3-10年时间。富力前期积累的城市更新项目可以转化大量的潜在土地储备，并已逐步进入收获期。
根据秦虹提供的数据，近年来，北京商业地产市场化改造的投资规模约为每年410亿元，上海约为每年420亿元，深圳则是综合投资，包括旧住宅区改造和重组改造，每年约为10120亿元。此外，中国还有16万个旧住宅区需要改造，从去年的1.9万个增加到今年的3.9万个。
根据公开数据，富力地产已经签约了92%的一二线城市和60%的大湾区。富力地产预计在两年内将其销售面积转换为约1000万平方米(相当于2000亿元人民币的销售价值)。
严跃进指出，“开发商必须要有耐心，用科学的发展观来做好城市更新项目，落实每个利益相关者的相关事宜。此外，为了有针对性，有必要对项目的未来利润进行准确预测。”
富力地产计划今年加快城市更新步伐，以较低成本锁定战略土地储备。管理层表示，随着富力地产向一、二级核心市场靠拢，能源结构和土壤储存质量的改善将促进公司业绩的稳步增长，城市更新业务的不断发展也将为富力地产重新打开增长空间。
除了城市更新项目，富力地产还坚持多元化跨境发展，拓展酒店业务，增加投资物业和物流仓储。业内人士指出，酒店资产具有很好的保值增值功能。它们可以长期持有，并在需要现金时用于融资。2019年，富力地产非房地产开发业务营业额111.2亿元，同比增长6%。
优化债务结构和“减负”已成为共识
即使业务进展有序，富力地产仍意识到债务问题，并对公司未来债务进行了新的优化。富力房地产管理公司表示，该公司2020年的销售战略将集中在清除库存，加快清除二手商品和库存，并促进网上销售。
管理层的目标是在2020年将净负债率从目前的水平降低15%至185%。它还计划在3年内将净资产负债率降至150%以下。
此外，富力地产发现了直播的商机，并与主持人李翔联手在网上销售房屋。从业绩来看，富力地产4、5月份股权销售收入同比增长15%。
分析师指出，住房企业减少债务的举措是为了有更多的回旋余地。富力地产还通过在线直播的“肌肉建设”展示了公司管理层的前瞻性和正确决策。
中国房地产协会会长冯说，20多年来，中国房地产业通过高杠杆、高负债和高风险获得了快速发展
与此同时，这些住房公司普遍降低了2020年的销售目标。诸葛房产搜索数据研究中心的分析师王小强指出，规模和债务确实很难平衡，扩大规模往往会导致成本上升，从而提高负债率。关注资金安全对规模扩张有一定影响。
综上所述，在土地收购、旧房改造、酒店三驾马车的拉动下，富力地产实现了良性去杠杆化，实现了盈亏平衡，公司业绩稳步提升。
