6月29日上午，郑融服务、绿城管理和港龙地产同时发布全球发售公告，港股再次迎来内地房企上市潮。
这三家公司的全球上市也非常有趣。易居企业集团国际业务总经理洪胜奇分析表示：“例如，绿城管理将成为上市后的‘第一施工代理商’，其在资本市场的表现也将对后续类似企业具有风向标意义。郑融服务是一家监管相对较好的房地产公司，其母公司郑融集团发展迅速。港龙中国房地产是小型住宅企业的代表，迫切需要筹集资金扩大规模。”
“代建第一股”迎资本市场首考
作为“第一家上市的代理建筑企业”，绿城管理全球发行约4.78亿股，最高发行价为每股3港元，预计不低于每股2.2港元，股票代码为9979，于2020年7月10日上市。
根据招股说明书，截至2020年3月31日，绿城管理拥有150个商业建设项目和116个政府建设项目，总管理建筑面积分别为4020平方米和2960万平方米。绿城的管理收入主要来自三大业务：商业代理建设、政府代理建设和其他业务。
过去三年，绿城管理2017年、2018年和2019年的收入分别为10.16亿元、14.81亿元和19.94亿元。2017年、2018年和2019年，绿城管理从持续经营中分别获得2.59亿元、3.63亿元和3.89亿元。
作为代建制的龙头企业之一，绿城管理将迎来资本市场的首次考验。洪胜琪分析：“代理型企业仍然是一个全新的概念和市场。与高杠杆、高周转率的房地产企业不同，目前代理企业的利润仍然相对较低，有必要观察后续的市场发展。”
这一次，绿城管理预计将筹资10.51亿港元至14.33亿港元。公司上市所得的大约20%将用于扩大战略收购业务；约14.5%用于开发公司的商业基本建设；约51.5%用于偿还绿城中国的债务；大约4%用于发展公司的生态系统；大约10%用于营运资本。
正荣服务上市，有助于规模扩张
郑融服务全球发行的股票数量为2.5亿股，包括在香港发行的2500万股和在国际发行的2.25亿股，发行价格为每股3.6港元至4.7港元。本次发行中，10%用于公开发行，90%用于国际配售。根据此次披露的发行价，郑融服务上市将筹集的资金在9亿至11.75亿港元之间。
从管理的区域来看，郑融服务的“板块”并不大。截至2019年12月31日，郑融服务已在全国四大区域实现业务布局，包括长江三角洲地区、海峡西岸地区、中西部地区和环渤海地区。管理项目149个，覆盖四大区域21个城市，总建筑面积2290万平方米，总承包建筑面积3700万平方米。
与母公司郑融集团的规模扩张速度相比，郑融的服务步伐略有滞后。据嘉里数据显示，去年中国共有15家物业管理公司，管理面积超过1亿元人民币，龙头企业碧桂园、万科地产和彩生活的管理面积均超过3亿平方米。此外，已上市的凯撒管理面积已超过4600万平方米，时代广场周边超过4650万平方米，销售规模较小的殷诚人寿管理面积超过2610万平方米。
从收入和利润角度看，郑融服务2017年、2018年和2019年的收入分别为2.73亿元、4.56亿元和7.16亿元；净利润分别为2030万元、3950万元和1.09亿元
今年以来，港股也迎来了新一轮中小住房企业上市。在融资有限的情况下，中小住宅企业为了“生存”和继续扩大规模，试图通过登陆港股来开拓资本市场的融资渠道。过去是惠晶控股，但现在，港龙中国地产的上市也迎来了关键的进展。
港龙中国房地产的全球发行价不低于每股3.60港元，但不超过每股4.10港元。预计这些股票将于7月15日上午9点在香港证券交易所开始交易。
根据嘉里的数据，2018年，港龙中国房地产以143.6亿元的销售额排名第89位，首次跻身百强。截至2019年，其全面销售额达到299.4亿元，排名第87位。
根据上市文件，截至2020年3月31日，港龙中国房地产已在22个城市建立业务，有64个开发项目。截至2019年底，公司土地总储备约为544万平方米。
截至2017年底、2018年底和2019年底，港龙中国房地产的房地产开发和销售收入分别为4.33亿元、16.59亿元和19.78亿元；净利润分别为3283万元、3.31亿元和4.7亿元；毛利率分别为21.9%、30.8%和42.7%。贷款总额(包括银行贷款和其他贷款)分别为3.18亿元、8.56亿元和28.53亿元。2019年末银行及其他贷款加权平均实际利率为8.8%。
根据发行价，预计港龙中国地产从全球发售中获得的净收益将为14.4亿至16.4亿港元。其中，该公司使用上述净收入的60%(即8.593亿港元)作为潜在开发项目的土地成本；30%(即4.297亿港元)用于支付江南桃园、山水采摘室、港龙湖光龙、宝翠蓝晶、王俊梅婷、港龙资本等现有项目开发的建设成本；及10%(即1.432亿港元)作为一般营运资金。
洪胜奇分析：“如果港龙中国房地产成功上市，14亿港元的融资将是其现金流的一大补充。目前，由于其规模，一些大型项目只能与品牌住宅企业合作，因此，港龙中国房地产迫切需要打开融资渠道，扩大销售规模。”
除了港龙地产，大唐地产、三迅地产和尚坤地产都是目前上市的中小房地产企业。随着房地产行业的“鲶鱼效应”越来越明显，中小住宅企业能否成功上市也将是其规模扩张的“最后一战”。
