万科在过去两天占据了屏幕！首先，之前收购的巨无霸广信资产包出售了部分股份，并与主要股东深圳地铁成立了一家合资企业。随后，万科召开了2019年度股东大会，董事长于亮发表了连任演讲。
最有趣的是出售广信房地产资产包。三年前，万科以551亿元的总价格吞并了广信地产的股权和债权，被誉为“史诗般的交易”。三年后，万科出售了该项目50%的股权，并偿还了390亿元。这里有大量的土地储备，而且关系很复杂。在合伙人中，既有擅长处置不良资产的信达，也有“变老为王”的绿色场景；同时，万科进行交易，其财务没有合并，因此减少了资产负债表中的计息负债。这是一个安全的行业吗？
转让50%股权回款390亿，已经赚了超30亿
6月29日晚，万科宣布其子公司广州万科企业有限公司(“广州万科”)将以70.4亿元持有广州万喜企业管理有限公司(“广州万喜”)50%的股权。转让给战略投资者(包括30.4亿元的预付溢价)，收回前期提供给广州万喜或广信资产包的股东投资共计320亿元，交易完成后，广州万喜将由公司的全资子公司变更为50%的合资公司。
据了解，广州万西的主要资产包括广信资产包和天河软件园项目，本次交易的合作范围仅限于广信资产包项目，不包括天河软件园项目。
三年前，万科以551亿元的总价格吞并了广信资产包，震惊了业界和外界。
2017年6月29日，广州万喜通过现场公开拍卖，获得广东SDIC广信房地产的投资利息及相关债权，成交价格为551亿元。除了万科，关注这一资产的公司还包括碧桂园、保利、越秀、中海、信达、法华、华润等。他们都出现在拍卖现场。
广信资产包的吸引力是什么？万科曾表示，此次拍卖标的的核心资产是广州市的16块可开发土地，相应的可开发权益面积约为211万平方米，其中约98%位于荔湾区和越秀区，周边基础设施和配套设施完善，是一种非常稀缺的战略资源。
克里研究所曾分析，相当于211万平方米的征地成本仅为2.6万元/平方米。面积约1500亩的桦地湾板块是最重要的部分。它位于华帝大道两侧，1998年被广信房地产以2.8亿元赢得。当时，同等的底价只有218元/平方米。2016年11月，位于荔湾区的广州钢铁新城的两处住宅被保利以64.07亿元的总价中标，其中AF040219地块的底价接近42812元/平方米。这些地块分布在广州的核心城区，已经沉寂了近20年，现在的最高底价是当时的近200倍，仅万科华帝湾地块就获得了近1000亿元的价值。
运营三年预期不达标，引入信达等加速盘活
尽管万科仅吞并了广信资产包，但它从一开始就刻意为引入合作伙伴铺平了道路。三年前赢得广信资产包后，万科宣布将与相关合作伙伴共同开发该项目。在克里看来，由于光信的资产包规模很大，先拿地再协商合作开发也能在一定程度上占据主动。
根据万科6月29日晚的公告，战略投资者是中信信托有限公司委托中国信达资产管理有限公司(以下简称“信达”)和深圳吕晶华成实业发展有限公司等七家公司共同投资的“中信信托广州万喜股权投资集合基金信托计划”
其中，中国信达资产管理有限公司持有信托计划的50%，深圳吕晶华成实业发展有限公司持有20%，上海唐蕊企业管理有限公司持有7.5%，深圳朱林凯悦投资有限公司持有7.5%，深圳京阳投资发展有限公司持有5%，深圳星源企业管理有限公司持有5%，深圳。
万科表示，战略投资者在不良资产管理、城市更新和改造方面有自己的优势，这将有助于加快资产组合的振兴，进一步提升广信资产组合的价值。
众所周知，信达擅长处置和管理不良资产，是中国首家负责收购和运营金融机构剥离的境内外不良资产的资产管理公司。同时，信达也是广信资产包的主要债权人。绿景华城背后是绿景中国，绿景中国在粤港澳大湾区有很多旧的改造项目，其深圳白石洲旧城改造项目被称为“深圳旧改造航母”，地理位置优越，开发规模358万平方米。
广信房地产原本属于广东SDIC的破产财产，部分土地使用历史悠久，涉及的问题复杂。对万科来说，信达、吕晶等合作伙伴的引入可以加速广信资产组合的振兴，进一步提升其价值。
在6月30日召开的2019年万科股东大会上，万科总裁朱九生表示，广信的资产包是三年前赢得的。这一资产组合持续了20年，债券股本非常复杂。“在过去的三年里，我们分阶段取得了一些进展，我们不得不承认，这一进展与我们在投标时的预期存在差距。我们加入信达是因为信达非常熟悉这一资产组合的情况，并有能力帮助我们重振旗鼓。”
不并表将减少有息负债，撬动千亿销售规模
除了引进有效的合作伙伴外，出售股份还加速了万科的资金回流，提高了资金利用效率，达到390.4亿元，这将是一笔巨大的土地收购和其他投资资金。
值得注意的是，交易完成后，万科在广州万喜的持股比例将降至50%，广州万喜将不再纳入公司合并报表的范围。
根据郭进证券的分析，上述交易对资产负债表的重要性远远大于对损益表的重要性。万科过去三年在广信资产包的累计投资达到470亿元，根据其转让的50%股权，相应投资为235亿元。即使按30.4亿元的溢价计算，回报率也不高。然而，万科可以收回现金或减少资产负债表中的计息负债390.4亿元，而不是进行合并。这意味着，在净负债率指数保持不变的情况下，万科可以新增390多亿元股权资金用于新的房地产开发业务。
虽然没有合并，但销售规模是可以计算的。郭进证券表示，万科此举预计将引发1000亿元人民币的新一轮销售，其转让广信资产包的股权是加快营业额和规模回报的明显信号。
建筑面积仍存在不确定性，或将影响货值
值得注意的是，广信资产包作为20多年的不良资产，仍然存在一些不确定性。
万科宣布，建筑面积权益存在不确定性。例如，核心资产华地湾地块，由于城市控制性详细规划、历史建筑详细规划方案的审批等因素，其现有权益可开发计算的建筑面积与2017年广信资产包拍卖评估报告中所述的不同。2017年拍卖评估的建筑量是一个估计值，单个地块可实现的实际建筑量是不确定的。有些项目可能会增加，有些项目可能会减少。
其次，诉讼和债务风险仍有待解决。截至目前，广信资产已完成历史执行案件1257件，但仍有约1500件执行案件和外债有待解决，金额约为23.91亿元。未解决的诉讼和债务可能会导致诸如土地征用、抵押、违反信托、占用
在上述不确定因素中，建筑面积将直接影响商品价值的界定和未来的收入。
因此，本次交易就建筑面积权益做出了特别约定。公告指出，自《合作协议》签署之日起五年内，广州万喜及其下属企业获得了与广信资产包中资产对应的不少于2109800平方米权益的批准文件，并在通知新股东后15个工作日内未收到新股东的异议，上述70.4亿股股权转让资金中的30.4亿元预付溢价可折算为同等金额的股权溢价；如果广州万喜及其下属企业实现的股权面积小于210.98万平方米，广州万科可以选择回购新股东持有的股权并承担其债权，比例不低于新股东总持股比例的50%，或者给予新股东在60个工作日内寻找无关第三方的权利，收购新股东持有的广州万喜公司的股权和债权。
北京新闻记者段文平
编辑杨校对李香玲
