在一系列宽松政策的推动下，今年上半年住宅企业的融资额超出预期。虽然短期海外债券发行受阻，但国内债券市场活跃，整体融资利率较低。在加速销售回报的同时，房地产企业增加了各种筹资手段，无论金额、长期和短期、国内和海外、成本高低。
根据壳牌研究院的数据，2020年上半年，住房企业境内外债券融资约6506亿元，占2019年融资总额的53%。然而，在下半年，住房企业也迎来了债务偿还的高峰。大约有5588亿元需要偿还，同比增长58%。同时，随着国内金融监管的不断升级，下半年融资环境趋于紧张，住房企业融资仍将面临挑战。
上半年房企债券融资6506亿，利率走低
上半年，在全球疫情背景下，住房企业融资规模没有明显下降，但总体稳定。房地产企业在债券市场的表现超出预期。
根据壳牌研究院的数据，2020年上半年住房企业境内外债券融资总额约为6506亿元，较2019年同期下降4个百分点，但仍处于历史高位，占2019年融资总额的53%。
从结构分析来看，壳牌研究院的数据显示，国内融资规模较2019年同期增长12%至62%，海外融资规模占38%。
从今年上半年开始，在3月份海外债市抛售人民币债券后，4月份新发行的房地产企业海外债券几乎回到零，一度引发债务偿还担忧。主要原因是受疫情影响，金融市场动荡，投资者恐慌抛售大量美元债券，导致住房企业发行债券的积极性急剧下降，并在中美价差驱动下返回国内融资市场。然而，自5月份以来，海外债券市场已逐渐复苏。
6月，许多房地产企业再次发行美元债券。据中原房地产研究中心统计，6月份房地产企业发行的美元债券高达63.3亿美元。美元债券发行规模开始快速上升。
虽然海外债券的波动对整体融资规模有一定影响，但国内债券市场活跃，可以对冲海外债券市场的短期低迷。由于国内融资环境宽松，住宅企业频繁发行高价值融资计划，其中太和集团计划发行120亿元企业债券；荣盛发展计划申请发行120亿元企业债券.
此外，“速批低利率”的短期债券也成为房地产企业热衷的融资方式。其中，第一季度表现最为抢眼，超短期融资券利率最低，低于3%。但是，这种债券的发行对房地产企业的信用等级要求较高，发行期限在270天以内，因此并不适用于所有房地产企业。
不同债券类型之间的票面利率差异很大。2020年上半年，国内债券中的大部分普通公司债券和中期票据利率仍在4%-5%的区间内。
根据壳牌研究院的分析，总体而言，在过去两年的利率变化中，可以清楚地看到，2020年上半年的整体利率低于2019年同期，国内债券的跌幅大于海外债券。低利率促使一些房地产企业借机进行债券互换，从而降低了企业的财务成本。
6月股权融资激增，多家房企配售新股
与过去不同，在上半年
此外，6月份，一些房地产企业通过发行新股筹集资金，以缓解债务压力，这进一步提振了融资金额。据不完全统计，6月份，有6家房企宣布拟增发新股，其中包括丽人、绿城服务、永生服务、洪服务等4家房地产公司，以及万科、徐汇控股等2家房企，累计融资金额为137.6亿港元。
目前，在香港证券交易所上市的内地住房相关企业新股配售自去年底以来已经打开了窗口。今年1月，融创中国、新城发展和世茂地产宣布配售新股。4月和5月，绿城服务和正商实业发布了分配计划。进入6月后，绿城服务再次发行新股。与此同时，许多企业跟进发行新股。
原因是，在业内人士看来，在市场下行周期中，有必要确保持续的安全和充足的现金流。配股不会增加企业的负债，但也会在一定程度上降低负债率。
下半年偿债规模大增，金融监管或将趋严
值得注意的是，债券融资的偿还将在2020年下半年达到峰值。根据壳牌研究院的数据，境内外融资券的到期规模约为5588亿元，同比增长58%。部分债务集中到期，住房企业下半年偿债压力较大。
与此同时，未来两年同期的债务偿还压力也在急剧增加。据壳牌研究院统计，2021年下半年和2022年下半年债券到期压力分别超过5000亿元和3000亿元。可以预计，在未来2-3年内，债券互换和债务融资的需求也将增加。
中原地产首席分析师张大伟认为，尽管房地产销售压力有所缓解，但房地产企业近期仍在增加各种综合融资手段。这也是为了应对未来可能的市场变化，加快资金储备。对于高杠杆率的企业来说，融资压力最近有所增加。
目前，2020年上半年的融资环境分为四个阶段。在1月23日之前，它没有受到疫情的影响，市场在2019年底延续了紧张的金融环境。自那以后，由于疫情的影响，政府一直帮助企业纾困，并给予相对宽松的政策，这是积极的，但不是刺激。
然而，自6月以来，随着社会和经济秩序的正常化，个别地区的政策逐渐收紧。在金融层面，监管得到了提升。特别是，中国银监会《关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知》打算在下半年加强监管。
以前，融资环境是边际宽松的，住房企业热情地发行债券。然而，壳牌研究院(Shell Research Institute)高级分析师潘浩认为，随着国内监管的升级和海外债券市场的复苏，今年下半年债券融资结构将发生变化。与此同时，政策改进的空间正在缩小，房地产金融监管将变得更有针对性。
