今年上半年，中国房地产市场逐步稳步复苏
2020年上半年，中国房地产市场在经历了1月和2月的大幅下跌后，继续保持稳步复苏。总体而言，市场复苏基本符合预期。预计1-6月，我国商品房销售面积将同比增长-7%，商品房价格同比增长2%左右，新开工面积同比增长-6%左右，房地产开发投资将实现正增长，而1-5月的相关数据分别为-12.3%、-1.7%、-12.8%和-0.3%。
受疫情影响，今年1月至2月，除房价外，所有与房地产相关的指标均出现大幅下降。其中，商品房销售面积增长-39.9%，新开工面积增长-44.9%，开发投资增长-16.3%，商品房价格增长3.3%，明显低于去年同期。自那以来，整个房地产市场一直保持小幅下跌，并稳步复苏。1-3月和1-4月，商品房销售面积分别增长-26.3%和-19.3%，房地产开发投资分别增长-7.7%和-3.3%，商品房价格分别增长1.2%和0.7%，明显低于去年同期。
在空间上，城市住房价格的差异出现了新的变化。从开发投资和销售来看，中部地区下降最严重，恢复最慢，而东北地区总体下降但恢复缓慢；从城市房价的变化来看，出现了分化的新局面。多种来源的数据显示，2020年5月，一线城市房价快速上涨，二线城市房价稳步上涨，三线城市房价相对稳定，而四线城市房价略有回落，表明不同层次城市的房地产市场继续分化。此外，所有城市都出现了“涨、平、跌”的分化，这表明房地产市场已经从一、二、三、四线城市之间的分化转向大都市地区和城市群之间的分化，以及非大都市地区和城市群之间的分化。
流行病影响、结构潜力和政策决定决定了房地产市场的未来趋势。目前，结构性潜力依然存在，疫情得到有效控制，这决定了综合预期是稳定和良好的。房地产调控政策保持不变，套期保值需求增加，这决定了仍有推动市场逐步复苏的动力。监管继续严格，但宽松的货币环境使资金有可能溢出到房地产市场，这表明开发企业的资本来源增长远远高于开发投资。刚性需求受到一定程度的影响，但改善需求，特别是套期保值需求有所增加，这表明抵押贷款已迅速恢复。此外，地方政府还增加了土地拍卖，削弱了行政调控，并采取多种措施帮助相关企业。在上述共同努力下，房地产开发企业的财务压力有所缓解，销售额和价格有所上升，投资和建设也有所加快。
两个规律和三个因素影响着房地产市场的新分化：两个规律指的是城市的“不平等增长”和金融的“太穷而爱富”。随着城市人口的增长，房价将以不同的速度上涨，金融机构更愿意借钱给低风险的富人，而不是高风险的穷人。三个因素包括：经济基本面、土地供应和财务杠杆。相对而言，一、二线城市、中心城市、大都市区和城市群具有良好的公共产品、巨大的经济增长潜力和大量的人口流入，但土地供应相对紧张，相对宽松的货币环境导致部分资金在城市间流动，城市与城市之间的资金流动不畅
其次，潜在的隐忧值得关注。首先，土地价格显示出快速上涨的迹象。1-5月，全国土地交易量同比仅增长-8%，但交易价格同比增长7.1%。根据这一计算，土地价格上涨了15.1%，一些城市再次出现了“地王”。因此，有必要防止类似2015年至2016年一轮“地王”导致房价上涨和蔓延的局部过热；第二，个人抵押贷款和存款及预付款是有区别的。以前，这两个指标的变化几乎是同步的，但从1月到5月，前者同比增长-0.9%，而后者同比增长-13%，反映了投资需求比重的增加和杠杆购房比重的扩大。此外，许多城市租金下降，房价上涨。一些城市使用各种方式为房地产投机融资；第三，一些城市正面临过热的风险。由于房地产的长效机制尚未完全建立，市场各方仍有投机冲动，且上述规律占主导地位，一些热点城市中心、大都市地区和城市群房地产市场面临过热风险；最后，一些城市存在空置房屋和库存增加的风险。过去两年，一些非热点城市、非大都市地区和城市群中的中小城市经历了房地产市场过热，因为它们不在调控范围之内。受当前疫情、经济增长放缓和需求下降的影响，空置房屋和库存增加的风险已经开始暴露。
第三，登陆和登陆的风险必须警惕。虽然目前房地产市场稳定，风险总体可控，但一些风险因素仍需高度警惕。首先，房地产市场的整体风险仍然存在。根据该研究小组的计算，2019年，中国城市的平均房价收入比高达1: 9.1。根据西南财经大学的研究小组，2017年全国城市的空置率高达21.4%。2018年，家庭负债收入比上升至86.9%，2019年174家房地产企业加权平均净负债比率达到91.37%。这些都明显高于合理范围；其次，宏观经济形势面临不确定性。外国流行病、国际经济和国际关系有进一步恶化的危险。如果情况继续恶化或出现新的影响，将导致居民的创业、就业和收入继续恶化，或者导致住房刚性显著下降和需求改善；最后，房地产市场的预期是复杂、敏感和多变的。虽然物业市场目前大致稳定并有所改善，但外围环境和物业市场的波动，很容易导致预期逆转。以上三点决定了超出一定范围的冲击和变化将导致市场剧烈波动。
完善房地产长效机制的对策建议
房地产市场的未来趋势取决于环境变化和政策反应。基于房地产的重要性和房地产市场内外环境的变化，我们应该把稳定房地产市场作为一个重要的宏观经济目标，把保证房地产市场的稳定，即稳定复苏和增长作为房地产市场调控的目标。因此，提出以下建议：
首先，我们应该保持我们的监管权力。促进市场稳定复苏和增长。坚持“无房无炒”的导向、“稳定房价、稳定地价、稳定预期”的目标和“按市落实政策”的原则，保持房地产调控政策的连续性、一致性和稳定性。对于房地产市场超出合理范围的个别城市，国家和相关省市监管部门应根据监测预警水平，开展访谈、问责，完善调控政策措施。
第二，释放市场潜力。在持久防疫、稳定预期、做好规划的基础上，努力释放结构性潜力，在保持稳定的同时取得进展。首先，释放大麻
第三，完善长效机制。一是明确政策属性，完善“一城一策”的调控机制。继续坚持“房无投机”的定位、“三个稳定”的目标和“无刺激”的原则；坚持全国统一或不变的监管政策体系和普遍政策；具体的房地产行政、财政、土地、财政和税收政策允许“视时间和地点而定”；实现一般静态制动和混凝土变应变的结合。二是实行全面覆盖，建立双向发挥的联动机制。监督的全面覆盖：全国所有城市都应纳入监督范围，避免过去只提高价格的弊端，将人口、住房、土地、金融、舆论等重要指标纳入监督范围，将检查人员扩大到初步规划、规划和市场预期，特别是编制应急预案。双向联动调控：在增加人口流入的中心城市、大都市地区和城市群的土地、资本和住房供应的同时，也减少了上述人口减少地区的供应，以防止大起大落。第三，区分政策类别，完善“管住放管”的责任机制。建立国家监测和预警系统。整合我国各级政府房地产相关部门的监管体系。明确统一管理的内容：国家、省市应包括房价、商品房销售比例、空置率、土地价格、供应和闲置率、抵押贷款的规模和比例等。纳入监控指标体系，划定各指标的允许区间、红线和底线。明确下放权力：在行政法规、土地审批、利率、首付比例、房地产税率等方面独立决策。将财税政策交由地方政府自主决策，同时制定决策规则和自由裁量区间。完善监管机制：根据监管内容，建立并实施实时监控预警市场和监管政策执行体系。对于分散的事项，应进行“飞行检查”和监督。落实主要责任：明确管理和发布的职责分工，对超出目标范围或红线的城市和违反决策规则的城市自动启动约谈问责机制。第四，抓住关键指标，建立指标联动的动力机制。将人口等相关指标纳入上述监测监管指标体系，将人口流入规模、土地供应定额和资金控制定额挂钩，将商品住房价格、存量比、空置率、人均面积、住房存量比与土地和资金供应挂钩，根据不同的住房指标不同程度地增减土地、资金、基础设施和公共服务。五是将房地产调控纳入应急管理体系，建立自动应对管理机制。
(作者是国家经济战略研究院的研究员和城市与竞争研究中心的主任)
