今年对物业管理法规进行了深入修订的专家认为
物业管理立法必须明确规定具体制度
我们的记者陈雷
我们的见习记者刘紫薇
「如果当年有物业管理委员会制度，我们会直接找一间街道办事处成立物业管理委员会，而无须费事成立行业委员会。」7月12日，陈拿着新印的《北京市物业管理条例》草图说：
陈是北京市朝阳区利泽西园一区工业委员会副主任。在她看来，《北京市物业管理条例》创建的新系统于5月1日实施，解决了住宅物业管理中的许多难题。
今年以来，北京不是唯一一个修订和实施物业管理法规的地方。《深圳经济特区物业管理条例》年3月1日修订实施；《重庆市物业管理条例》年5月1日，修订并实施。更值得注意的是，陕西、广西、海南等地开始修订物业管理条例。
记者《法制日报》采访的专家认为，各地密集修订物业管理法规的现实背景之一是，我国城市化进程已进入下半年，城镇住宅小区已转向维修，物业管理质量直接关系到社会稳定。因此，物业管理立法需要及时跟上，以规范物业管理活动，妥善解决社区中的问题。
立法创造了一个新系统
解决物业管理问题
李泽熙公园的第一区建于20世纪90年代末，属于旧社区。
陈表示，自2013年以来，负责管理公园一区的物业公司一直存在问题，导致住宅区的物业管理服务“越来越差”。
李泽熙公园第一区的一位业主回忆说，当时社区的四扇门都是开着的，没有保安值班，卫生环境很脏，也没有人打扫住宅楼。11座塔中的每一座都只有一部电梯，早晚排队买电梯是很常见的，这部电梯经常出故障。
一些居民向北京市民服务热线12345投诉，但问题没有得到解决。
陈致电北京市有关部门投诉，得到的答复是，改变社区现状的唯一办法是召开业主大会，成立行业委员会，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，否则没有解决办法。
在所辖街道办事处的协助下，陈等人开始筹备召开业主大会，成立行业委员会。召开业主大会并不难。困难在于成立行业委员会的过程中。
「首先，被选为业内委员会成员须缴付物业费用是一项硬性规定，但很多业主拒绝缴付物业费用，是因为他们不满意物业公司的服务。为了成立一个行业委员会，以改善社会的现状，我们去物业公司缴纳物业费，但物业公司没有收取我们的物业费，以防止成立行业委员会。”陈回忆说，物业公司最后收取物业费是经过街道办事处协调的。最后，他们聘请了专业的物业管理顾问来回答法律上的疑问。
不过，当时他们遇到的最大困难是，社区内有接近一半的业主将自己的房屋出租，而他们又没有联络资料，无法通知业主返回社区参与业主大会的投票。
在街道办事处、社区等各方的支持下，他们最终通过各种渠道联系了很多业主，动员业主一个个回到社区参与业主大会的投票工作。
经过一年多的筹备和努力，2016年8月28日，经业主半数以上投票同意，李泽熙园区第一产业委员会正式成立。
随后，行业委员会和原物业公司就如何改变这种情况进行了谈判
在陈看来，如果当时有物业管理委员会制度，他们就不用千辛万苦成立一个物业管理委员会，而是可以直接成立一个由街道办事处牵头的物业管理委员会，解决住宅物业管理中的大部分问题。
物业管理委员会是《北京市物业管理条例》的一个新的临时组织。
北京市物权法研究会副会长毕在接受《法制日报》采访时表示，中国的城市化进程非常快，社区已经成为城市的重要载体，社区的物业管理越来越重要。成立业主大会、选举业主委员会代表全体业主管理社区事务，不仅是《物权法》和《物业管理条例》规定的权利，也是许多社区业主的方向。然而，在推进业主组织的过程中，由于种种原因，业主委员会的建立和运行在现实中并不理想。
据毕介绍，在这样的背景下，《北京市物业管理条例》设计了一个物业管理委员会。当社区不能召开业主大会或选举业主委员会时，当地乡镇街道将推动成立物业管理委员会，作为业主组织的临时组织。
“现阶段，物业管理委员会在对接社区治理方面具有优势。社区的物业管理活动发展到今天，实际上包括三大类：物业服务、业主自治和社区治理。物业管理委员会的成立有利于全面协调各方，实现社区的良性治理。”毕说，应该强调的是，《北京市物业管理条例》年提出的以党建为主导的社区治理框架下的物业管理体系建设是一个非常重要的提法。"这是立法中最大的亮点。"
地方密集立法
及时跟上社会发展
在《北京市物业管理条例》实施的同一天，《重庆市物业管理条例》也实施了。
《重庆市物业管理条例》的亮点包括：加强物业管理与社区治理的融合，规范物业管理的关键环节，加强对业主自治的支持和监督，完善物业管理信息披露制度，建立物业第三方评估体系。
此前，《深圳经济特区物业管理条例》已于今年3月1日实施。
值得注意的是，自今年年初以来，陕西、广西、海南等地纷纷修订了此前的物业管理法规。
今年1月17日，陕西省第十三届全国人民代表大会第三次会议召开，提出今年的任务之一是修改《陕西省物业管理条例》。
今年3月，《广西壮族自治区物业管理条例(修订草案)》进入了第二个试验阶段。5月，海南省住房和城乡建设厅发布了《海南经济特区物业管理条例(修订草案)》(征求意见稿)，并公开征求各界意见.
对于物业管理领域如此密集的地方立法，毕认为，随着中国城市化进程的加快，城市人口首次超过了农业人口，中国的城市化进程进入了后半期，城市建设由增量向存量转变，城市建设不再有大规模化的趋势，城市建设由新建转向旧城改造。
毕认为，无论什么类型的社区，它都已经进入维护阶段。在这个过程中，物业管理的质量直接关系到整个社会是否和谐稳定。因此，物业管理立法需要及时跟上，以规范物业管理活动，妥善解决住宅区存在的各种问题。"这是各地强化实践的现实背景之一."
另一方面，毕认为，这是国家立法的背景。随着民法典的即将实施，民法规范变得越来越重要，涉及到国家治理体系的整体完善。社区治理作为国家治理的重要基础，也必须在立法层面加以完善。
首都经济贸易大学法学院教授翟业虎告诉记者，这一波地方物业管理立法的背景，一方面是人民的需要，另一方面是物业管理法律的滞后。
“因为地方太多了
2007年8月，国务院发布《法制日报》，规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民生活和工作环境。《物业管理条例》自2007年10月1日起生效。
2016年1月，国务院常务会议通过《物业管理条例》，包括《国务院关于修改部分行政法规的决定》修正案，删除“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书”两项规定。
2018年3月，《物业管理条例》通过，《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》修订，主要取消了物业服务企业资质管理的相关规定，增加了建立信守承诺联合激励机制和失信联合惩戒机制的相关内容。
毕认为，国务院《物业管理条例》和地方物业管理立法都是对物业管理制度中的具体制度作出明确规定，使其能够准确地应用于实际治理中。
“符合规律的制度创新具有生命力，符合普遍规律的制度创新具有普遍推广的可能性。从全国范围来看，社区已进入渐进式振兴阶段，这就要求业主自治得到极大提高，物业服务和管理水平得到提高，乡镇、街道等地方行政部门的公共治理能力得到提高。本着这一点，他们各自的机构安排应该合理和准确，并削减缺点。”毕文强说道。
毕认为，通过地方物业管理立法进一步丰富和细化物业管理制度是一件好事，也是必须的。因为法律本身是为实践而制定的。"这对国务院适时修订《物业管理条例》也有很强的借鉴意义."
