2020年上半年有太多令人难忘的事件，房地产市场也是如此。经历了短暂的市场休眠后，网上卖房变得流行起来。第二季度，太原楼市逐渐回暖，出现了一波本地拍卖热潮。太原市的楼市政策发生了很大变化：《民法典》落地，央行大幅出台调整房贷利率的政策，重申“无房无炒”的定位，继续实施城市调控政策……这一系列政策从各个方面规范了行业的健康有序发展。业内人士认为，该行业要想稳定、健康地发展，不可避免地会经历一段变革的阵痛期。走出舒适区，我们可以更理性、更健康地发展。
正本清源： 《民法典》 落地未来影响最大
《民法典》于今年5月正式通过，将于明年正式实施，它将对解决多年来因房地产业权责界定不清而引发的纠纷和顽疾，保护人民利益，维护社会文明和道德生态产生深远影响。
许多业内人士认为，将于2021年元旦实施的《民法典》，对普通市民的房屋买卖和生活影响最大。其中，居住权影响最大。
山西省房地产协会法律事务部副主任、北京市中伦文德太原律师事务所副主任张律师表示，最简单的例子是，如果夫妻双方在离婚时在离婚协议中约定，离婚后的房屋所有权归一方所有，另一方享有一定期限或终身居住的权利。除当事人另有约定外，居住权不得以转让或者继承的方式转移，居住权成立的住所不得出租。居住权期满或者权利人死亡的，居住权消灭。
抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，这将与以往大不相同。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人可以证明抵押财产的转让可能损害抵押权的，可以要求抵押人清偿债务或者将转让所得的价款提前交存抵押权人。转让价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
对于公众普遍关注的高空抛物问题，也明确了责任。从过去的实际情况来看，高空抛物事件的受害者往往发现很难捍卫自己的权利，因为他们找不到抛物人。之前实施的《侵权责任法》第87条规定，如果找不到抛物人，整个建筑物的所有人应当共同承担赔偿责任。《民法典》进一步规定了高空掷物的法律责任，禁止从建筑物上掷物。从建筑物上抛掷物品或者从建筑物上坠落物品给他人造成损害的，侵权人应当依法承担侵权责任；如果经调查难以确定具体的侵权人，可能造成损害的建筑物使用人将得到赔偿，除非他能够证明他不是侵权人。赔偿后，可能受到损害的建筑物的使用者有权向侵权人要求赔偿。该条款还增加了“建筑物使用人赔偿后可以追偿”的条款，明确了物业管理机构应当履行预防义务，公安机关应当履行调查等义务。太原市房产局房产局局长刘宏伟表示，这部法律从立法上防止了“高空掷物”等危险行为的发生。同时，要加强法制宣传教育，让全体公民认识到高空掷物的违法性，自觉守法，避免向高空掷物
4月，太原市房地产管理局会同市规划和自然资源局等三个部门，于4月30日发布了《民法典》号文件，并发布了六项新的房地产政策，涉及预售许可证和公寓布局优化。具体内容包括商品房预售许可、土地出让价款支付、商品房单元优化调整、公积金贷款、房屋租赁和市场监管六个方面，支持房地产企业复工复产，推进房地产领域“放开管理、服务效率”的改革。
连续两个月，太原市多部门联合下发了两个维护市场稳定的通知，两个通知相互配合，短期内给困难企业以实实在在的资金和白银帮助，中长期政策给予大力支持。
其中，有许多政策增加对新建商品房的支持。由于疫情影响建设，当已取得施工许可证的建筑申请预售许可证时，开发建设资金的预售部分可达到项目建设总投资的25%以上。新建商品房预售资金监管由整体监管调整为工程建设及其他费用支付的重点监管。商品房预售资金的重点监管额度可达到被监管项目预售资金总额的40%。对于信用等级为A级以上的房地产企业，重点监管额度可适当放宽5%。加快新建商品房网上签约和备案工作，3月底前完成所有合理售房的网上签约和备案工作，维护商品房买卖双方的合法权益。
鼓励和支持企业通过手机应用、互联网、电话等多种渠道为群众提供网上商品房销售和中介活动，实现“不见面”服务，帮助促进房地产交易。但与此同时，新建商品房必须取得商品房预售许可证，存量房屋必须经过检查后才能上市出售，以确保人民群众放心购买。
珠联璧合：连续俩月多部门联合维稳
3月5日，太原市住房公积金管理中心下发了《关于有效应对疫情保障城乡建设有序推进促进房地产市场平稳健康发展的通知》号文件，主要内容包括一线医务人员和其他职工未进行逾期处理，无法正常偿还住房公积金贷款，适度加大对困难职工收回租赁住房的支持力度，全力支持困难企业实行分期缓缴。
从4月30日起，太原市住房公积金管理中心发布了明确的购房人数认定标准，并在通知中对住房和贷款的认定标准作出了规定，第一套房、第二套房、两套以上住房的认定情况不包括住房数和贷款数、住房数和贷款数的查询方式。
这两项新政策，一方面支持存款企业和存款人员，同时调整贷款门槛，为真正需要解决住房问题的购房者提供贷款担保。
根据太原市政府2018年5月出台的限购政策：购买第一套住房的家庭申请商品房贷款，首付款比例不低于30%，贷款利率按基准利率执行；购买第二套住房的居民申请商业个人住房贷款，最低首付比例不低于40%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；购买第三套及以上住房的家庭将暂停发放商业个人住房贷款。公积金贷款的首付比例同上。
经过这次调整后，公积金贷款要进行“住房和贷款确认”。也就是说，如果你以前有过抵押贷款或买过房子，你可以再买一套房子。借款人首次申请贷款购房有三种情况。如果其家庭已在拟购房屋所在地的房屋登记系统(包括预售合同登记备案系统)登记了一套或多套房屋，再融资购买的房屋必须是第二套
除了市场政策的调整，山西建筑也开始践行“内功”。4月，《关于保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》在我省发行。从现在起，我省新建城市建筑将全面实施绿色建筑标准。到2020年，绿色建筑在新建建筑面积中的比例将达到50%。
绿色建筑，顾名思义，就是能够实现节能减排的高品质建筑。它可以节约资源，保护环境，减少污染，为人们提供一个健康、适用、高效的使用空间，最大限度地实现人与自然的和谐共处。
业内人士表示，从整体市场趋势来看，“十三五”期间，中国推进建筑节能和绿色建筑发展的趋势和政策支持达到了新的高度，绿色建筑市场的发展目标也从绿色建筑认证转向将节能和绿色发展理念延伸到建筑领域的各个方面。
此外，房地产服务公司将继续探索现有物业的运营和维护及其可持续发展的潜力，对现有物业的有效改造将为业主和用户带来积极的利益。绿色建筑改造后一年内平均运营费用可降低4%，预计五年内平均降低9%。除了LEED在一线城市的发展，深化二线和三线城市的新建筑市场将是未来两年的发展趋势。
松弛有度：公积金扶持收紧
近两年来，房屋租赁市场引起了太原市的重视和发展。
《关于积极应对新冠肺炎疫情实施阶段性住房公积金减负保障政策的通知》年6月发布，从技术标准、管理和使用等方面规范出租房改造活动，确保出租房安全，增加出租房供应，改善群众租房环境。很明显，卧室不得分割出租，过道、厨房、浴室、阳台、储藏室和地下储藏室不得转换为客厅。
近年来，我省住房租赁市场发展迅速，为解决农民工、新就业大学生等新市民的住房问题发挥了重要作用。但仍存在新建出租屋供应量少、现有住房单元与新市民需求不匹配、非住宅出租屋缺乏技术标准等问题，甚至在出租屋需求旺盛的城市出现了非法改造出租屋、非法切断集体出租屋的混乱局面。
《绿色建筑专项行动方案》发布后，要求商业办公楼、工业厂房等非居住建筑进行集中改造，并对原有建筑结构进行安全评估。不符合租赁房屋使用要求的，应当采取加固措施，公共区域应当配备厨房、浴室、休闲健身等设施设备，满足承租人公共活动和社会交往的需要。
对于分散改造的商品房，原设计的房间应是最小的居住单元，卧室不应分割出租，过道、厨房、浴室、阳台、储藏室和地下储藏室不应改建为卧室或影响或破坏其功能使用。工程竣工后用于改造的材料和设备及室内空气质量应符合有关规定，不得危及承租人的安全和健康。
炼性修真：城镇建筑全面执行绿色标准
今年5月，山西省政府发布了《山西省租赁住房改建导则(试行)》号文件，指出新住宅小区的规划、建设、验收和交付应与养老服务场所同步进行。没有养老服务设施的旧社区，由县级政府通过购买、置换、租赁或在社区内选择新址等方式解决。到2022年，施工合格率将达到100%。
养老设施将成为未来住房的必要条件之一。今年，山西将鼓励房地产业和医疗保健业的融合，鼓励和支持房地产开发企业开发建设医疗保健项目。有条件的城市可以在新的房地产开发项目中试点建设一定比例的老年公寓。物业服务企业应与医疗机构、养老服务机构和公共关系密切配合
建筑立面风格应充分体现太原的地域文化、气候特征和时代精神，体现建筑功能和类型特征，并与街道和街区的整体风格相协调。太原建筑色彩应柔和典雅，高原色不宜大面积使用。山景观测点、标志性高层建筑、机场起降路线等位于视阈范围内的建筑，其屋顶颜色应统一协调，并使用抗反射材料，禁止使用高颜色、高反射率的屋顶材料。对于10栋以上的住宅项目，应结合组团建筑布局进行建筑或组团之间的色彩分区。
每个城市都有自己的“特色”，城市的形象需要精心设计。今天，随着建设绿色现代景观城市的努力，太原对城市风格和色彩的要求令人耳目一新。
