土地溢价率持续下降表明土拍持续降温


2019-12-03 16:42 | 张硕 | 来源:经济参考报
  12月2日,易居房地产研究所公布结果显示,11月,40城农田交易量总面积同比增长率18.8%,移动平均农田交易量平均价同比下挫1.6%。它是40城农田交易量盈率持续第五个月降低。

  “农田盈率不断降低说明土地拍卖不断减温,房地产商天价拿地意向较弱,预估将来好多个月盈率仍将维持较适度性。当今现行政策管控整体战略方针仍未产生变化,40城土地出让仍将处在减温趋势。”上海市易居房地产研究所研究者王若辰说。

  易居数据监测显示信息,11月,40城农田交易量总建筑面积4803.4万平方,同比增长率18.8%,同比增长率12.2%。2019年1至11月,40城农田交易量总建筑面积48307.4万平方,同比减少2.9%,减幅小幅度收窄。

  从土地出让金收益看来,11月40城土地出让金收益为2266.6亿美元,同比增长率37.4%,同比增长率12.9%。综合性2019年前11月,40城土地出让金收益24364.2亿美元,同比增长率15.4%,增长速度下降0.3个月环比。分大城市看来,1至11月,40城土地出让金排行前五的大城市各自为杭州市、上海市、北京市、武汉市和南京市,其土地出让金总金额各自为2397.6亿美元、1504.9亿美元、1438.7亿美元、1366.4亿美元和1348.0亿美元。在其中,杭州土地出让金数最多,而且远超第二名,这代表土地出让收益对当地政府财政总收入贡献率很大。

  从土地价格看来,11月,一二三线城市移动平均土地价格再次下挫,但交易量均有一定的扩大,在其中一线和三线城市提高显著。本月,40城移动平均农田交易量平均价为5009.7元/平米,同比下挫1.6%;环比高涨19.5%,上涨幅度再次收窄。

  从农田盈率看来,11月40城农田交易量盈率为12.3%,对比10月降低2个月环比,早已持续五个月降低。分大城市看来,11月40城农田交易量盈率排行前五的大城市各自为荆州市、武汉市、重庆市、西安市和宁波市,盈率各自为49%、44%、34%、24%和23%。一线城市中,仅深圳市盈率相对性较高,为16%,北京市仅为3%,上海市和广州市均为0%。

  王若辰表达,一线城市中,仅深圳市农田盈率相对性较高,为16%,这两者之间调节豪宅税后市场预测产生一定变化相关。北京市盈率仅为3%,上海市和广州市均为0%,说明土地出让总体依然处在较严格的管控情况下。

  “综合性看来,11月土地出让土地价格下挫,盈率再次下滑,销售市场减温发展趋势显著;从交易量看来,在历史上11月和12月一般 都是出現成交量放大的状况。”王若辰觉得,临近年末,农田交易量一般 会扩大,根本原因是年末农田需求量提升及其房地产企业有补库存量的要求,并非简易的农田需要量扩大。