我们的记者张军
最近，万科参与了望京街改造项目。《中国证券报》记者注意到，近期，房企频繁参与城市更新，一些企业通过成立城市更新公司和与地方政府签订合作协议，进入了城市更新的“轨道”。城市更新市场规模预计将达到10万亿，城市更新业务将成为住宅企业新的增长点。
积极干预
"与以前相比，这真是一个新的面貌."望京街商业步行街的一名店员告诉《中国证券报》记者。近日，在北京市朝阳区人民政府的指导和万科的参与下，望京街开业了。望京街改造解决了原有的“停车难、垃圾多、能耗高”的问题，将旧街区改造成了商业步行街，有商业亭、集市、艺术展览、电影院、酒吧等消费场景。
望京街是“政府投资社会资本”模式的探索，也是万科第一次将城市更新的范围扩大到街巷。万科表示，公司将以望京街模式为新起点，加快形成可复制、可扩展的城市更新经验，为新的城市空间建设提供借鉴。此前，万科的成功案例包括广州永清广场和沈阳红梅文创花园。
此前，中国海外房地产与上海市黄浦区人民政府达成合作协议，中国海外房地产投资590亿元开发建设5块土地，用于黄浦区建国东路67-71号历史风貌保护和城市更新项目。中海地产表示，这将是该公司发展历史上最大的投资项目。7月22日，万科与沈阳市人民政府达成协议，在沈阳投资560亿元。项目形式包括旧城改造。
除了与政府合作参与城市更新业务外，一些房企选择与企业合作，充分发挥各自优势进入城市更新市场。
7月26日，幻想曲集团与中国奥林匹克公园签署了城市更新战略合作协议。幻想曲集团表示，今后双方将充分发挥各自在项目资源、运营和管理方面的优势，在大湾区城市更新领域开展更深入、更紧密的长期合作。截至2019年12月，幻想曲集团一半以上的土地储备位于粤港澳大湾区，大湾区有46个城市更新项目。中国奥林匹克公园长期处于城市更新领域，目前正在推广的项目有40多个，涵盖了所有的“三旧”改造。
7月22日，徐汇控股集团与粤明地产签署了城市更新项目合作协议。粤明地产一直专注于东莞的城市更新，此次与徐汇控股集团的合作是东莞城市更新等现有土地开发的相关项目。
根据克里房地产研究中心的数据，前100家住房企业中有47%参与了城市更新，前50家住房企业中有61%参与了城市更新。
中智研究院企业研究部主任李建桥表示，城市更新已经成为许多地方政府关注的重点领域。地方政府通过城市更新优化城市空间结构，改善城市人居环境，提升城市功能和核心竞争力。未来，城市更新将是高质量城市发展的唯一途径。越来越多的住宅企业参与到城市更新领域，企业将城市更新视为企业发展的新轨迹，创造新的增长极。
开辟土壤储存的新途径
参与城市更新项目已成为许多住宅企业增加土壤储量的新方式。
根据R&F地产2019年度报告，截至报告期，公司已在三个城市通过旧城改造项目改造了179万平方米的土仓，预计两年内通过旧城改造改造的土仓面积将达到1000万平方米，相当于
根据中国奥园2020年半年度报告，截至报告期，公司土地储备价值为5015亿元，纳入城市更新项目后的总价值约为11602亿元；不同阶段的旧城改造项目有50多个，可交易资源约6587亿元，其中粤港澳大湾区占95%。
中泰国际房地产业分析师刘表示，在一、二线城市的中心区域，招标、拍卖和挂牌的机会正在减少，城市更新的需求正在上升。通过参与城市更新项目，开发商可以获得城市中心区的发展机会，并有助于促进城市的进一步发展。然而，市区重建市场的门槛很高，发展商的经营经验也很高。然而，参与企业获得土地储备的难度和成本低于招标和拍卖市场。
预计它将成为新的业务增长点
根据四川金融证券研究报告，随着热门城市土地供应放缓，城市更新可能成为住宅企业新的业务增长点。
根据韩毅智库的报告，2019年，中国商品房销售额超过16万亿元，前30家企业集中度达到50%。随着房地产行业从增量时代向存量时代的逐步过渡，增量空间将继续缩小，城市更新市场规模将继续扩大。
根据凯撒集团发布的《2019-2020房地产行业白皮书》，中国房地产的总市值已经超过300万亿元。按照每年2%的城市更新率，城市更新已经迎来了6万亿元的市场。随着总市值的不断增加和股票转换率的不断提高，市场最终将迎来一个10万亿元的大轨道。
西南证券研究报告认为，土地资源日益稀缺，盘活现有土地资源是必然的出路。城市更新或开启房地产增值的新时代已经成为城市可持续发展的重要起点。
值得一提的是，按照全国城市更新的模式，大湾区已经成为住房企业城市更新的“战场”。根据Cree房地产研究中心的数据，广东省百强房企中有27家参与了城市更新业务，热门城市包括广州、佛山和深圳。同时，城市更新参与住宅企业本土化的特征明显。例如，在广州市场，R&F地产和凯撒集团更加活跃；上海本地国有企业有优势；北京的国有房地产企业十分活跃，首开、中海等房地产企业成为北京城市更新的主要参与者。
诸葛房产搜索数据研究中心分析师陈晓认为，由于旧城改造项目本身存在回收期长、不稳定因素多、开发难度大等问题，房企的门槛相对较高。与此同时，城市更新涉及政府和居民等多种主体，拆迁谈判复杂。
