800亿元的销售目标改变后，“稳健”成为今年首创置业的关键词。今年上半年，首都房地产累计销售377亿元，全年任务过半。
随着大型房地产企业在北京市场的分布越来越广，竞争环境越来越激烈，首创置业需要更加努力保持原有的市场份额。如果加大推进力度、提升工程质量符合市场发展趋势，那么开辟新的轨道是必然选择。在中期业绩会议上，首创置业执行董事兼总裁钟北辰透露，下半年首创置业价值近1000亿元，主要库存区域不仅包括京津冀(主要是京津)和以上海为首的华东地区，还包括粤港澳大湾区。
一方面是疫情带来的冲击，另一方面是市场竞争带来的压力。面对许多房地产企业准备提高销售业绩的势头，首都房地产能“稳定”吗？
销售成本提升，毛利率下降
2020年上半年，首创置业实现营业收入约92.19亿元，同比下降12.0%；毛利率约为24%，同比下降14个百分点；归属于母亲的净利润同比下降28.4%，至8.5亿元。
根据半年度报告，首创置业的收入主要来自房地产销售、一级土地开发、物业租赁投资及其他业务收入。其中，房地产销售收入同比增长5.5%，达到77.8亿元，占总收入的84.4%；一级土地开发收入同比下降69.0%，至7.95亿元，占总收入的8.6%，占比同比下降15.9个百分点。一级土地开发收入下降是上半年下降的主要原因。
首创置业的一级土地开发收入来源于其在京津冀地区的一级土地开发及配套改革。据Cree研究中心分析，由于原生土地开发周期长、资金回笼慢、不确定性高，集团未来仍需关注房地产销售这一主营业务，以增加收入。
在增加收入的同时，成本控制也至关重要。受疫情影响，一季度房地产企业线下销售活动停滞不前。为了更好地实现绩效目标；从第二季度开始，各房地产企业通过多种渠道加速去转型，以实现从网上有意客户向线下客户的转型。
然而，促销力度的加大也导致了营销成本的增加和利润率的下降。今年上半年，首创置业的房地产销售业务成本增加到58.25亿元，同比增长13.21亿元，增幅约为29.3%，远远超过该业务的收入增幅。这意味着企业使用更多的资本来实现稳定的销售。
回顾2017年、2018年和2019年三年，资本地产在年中分别实现了33%、34%和38%的毛利率。随着房地产销售业务毛利率的下降，本集团2020年年中的整体毛利率也下降至24%，同比下降14个百分点。
抢抓销售和回款，继续促去化冲击800亿
今年，首创置业的销售目标仍然是800亿元，与去年持平。
上半年，首创置业累计完成合同金额约337亿元，同比下降16.8%，销售目标完成率为42%，比2019年上半年51%的完成率低约9个百分点。其中，受疫情影响，一季度销售额为75.5亿元，单季度目标完成率仅为9.4%左右；第二季度销售额达到261.5亿元，单季度目标完成率为32.7%，销售额同比增长246.4%。
根据半年度报告，在2020年上半年，首都房地产查封了
继2019年进入大湾区两大新城佛山和东莞后，首创置业今年上半年在粤港澳大湾区实现销售额11.48亿元。首创置业管理层在中期业绩会议上表示，下半年，以深广佛为核心的粤港澳大湾区布局将与京津冀、华东地区一起，成为首创置业实现800亿元目标的重要起点。
截至7月底，首创置业累计实现合同销售额370.1亿元，实现年销售目标约46.26%。
钟北辰在中期业绩会议上表示，不打算在今年下半年通过折扣获得现金流。首先，布局项目所在的区域相对活跃，其次，项目本身极具竞争力。
从另一个角度来看，虽然需求是在疫情得到控制后释放出来的，而且一些热点地区的楼市比较活跃，市场竞争也比较激烈。如何保持旧布局区域的市场份额，增加新布局区域的市场份额，是首创置业面临的问题。
值得注意的是，根据Cree Research Center的数据，2020年上半年，中海、首开和石榴在北京的股权销售额排名前三，京津冀资本排名第12位，比去年年底的第11位低了一位。
有息负债总额增加，净负债率仍处于高位
上半年，恒大五年后回京拿地，随后首开、龙湖、朱总等企业组成财团强势补仓。所有的企业都在尽力应对日益激烈的市场竞争。为了扩大高质量的土壤储存，加强项目研究和开发，并加强宣传，每一个市场活动都需要足够的财政支持。
首创置业的债务规模正在逐步扩大。上半年末，集团负债总额达到1569.34亿元，资产负债率达到78%，同比增长1个百分点。
房地产企业销售过程中产生的预收款有时会增加企业的总负债。只有消除了预收款项，才能突出企业的生息负债。截至6月底，首创置业的净负债率仍在150%以上。
高净负债比率源于本集团计息负债的扩大。上半年，首创置业计息负债总额从2019年末的946.71亿元增加到2020年中期的1038.64亿元，占负债总额的66.2%；其中，长期贷款和债券规模约为798.86亿元。
今年上半年，首创置业发行了三张公司债券和一张美元票据，融资规模分别为52.9亿元和4.5亿美元，票面利率低于4%。
得益于自身的国有企业背景，首创置业的融资成本一直处于较低水平。根据半年度报告披露的数据，自2015年5月以来，本集团发行的债券利率均低于6%，美元债券的融资成本也较低。
然而，大规模的有息债务使得集团的利息支出很高。2020年上半年，首创置业利息支出高达15.25亿元，与去年同期基本持平。当营业收入增长收窄时，财务费用的增加将对净利润产生相当大的压力。
虽然首创置业管理层多次提到“稳健”发展，但面对激烈的市场竞争环境，首创置业不得不考虑规模与利润的平衡。
