今年上半年，荣鑫中国(“荣鑫”)在疫情的影响下保持了销售增长。然而，受过去高价格的拖累，荣鑫的收入和利润等核心指标同比下降。
随着高价项目进入结转周期，秉承“一线、二线、长三角为本”的金融信托，未来业绩能否顺利走出泥潭？
聚焦长三角、一二线城市，销售额维持增长
今年上半年，随着合同销售面积减少8.75%，荣鑫实现合同销售额603.6亿元，同比增长6.5%。合同销售平均单价同比增长16.7%，达到23457元/平方米，收益率达到81%。
从地区来看，上半年荣鑫的销售主要来自杭州、南京、福州、上海、温州和郑州，分别占上半年合同销售额的36.58%、12.81%、9.69%、6.56%、6.17%和2.73%。
事实上，上述合同销售价格的上涨主要是由于荣鑫的布局——集中在长三角和一二线城市。荣鑫在财务报告中表示：“随着疫情的影响逐渐消退，长三角地区的销售明显回升，成交量和房价均居全国各地区之首。集团立足长三角和海西地区，充分发挥区域优势，上半年销售额可观。”
在征地方面，今年上半年，荣鑫新增21个项目，新增土壤储备约461万平方米。其中，75%来自长江三角洲，48万平方米来自一、二级联动；土地总储量为2803万平方米，其中一、二线城市占82%，平均土地成本为7767元/平方米，土地价格销售比例约为33%。
“由于短期报告问题，我们不会调整目前基于一线、二线和长三角的战略。未来，我们将使长江三角洲地区变得更深、更极端。”荣信中国董事长欧宗红在业绩会议上表示。
受高价地拖累，毛利率明显下滑
尽管上半年荣鑫在疫情影响下保持了销售增长，但收入和利润表现却出现了大幅下滑。
财务报告显示，今年上半年，荣鑫实现收入211亿元，同比下降20.85%；毛利润31.4亿元，同比下降50.63%。毛利率从23.9%降至14.9%，同比下降38%。至于收入的下降，荣鑫在财务报告中解释称，集团交付的物业总建筑面积同比下降34.52%。
对于毛利率大幅下降，荣鑫执行董事兼首席财务官张立新表示：“2016年下半年和2017年，荣鑫收购了一些价格相对较高的土地。这部分情况很好，但最终批准的价格限制远低于我们的预期销售价格，这导致这部分项目今天的毛利率较低；同时，我们的一些收购项目还处于收购或销售阶段，这部分的毛利相对较低。以上两个原因造成了今年上半年毛利率低的基本情况。总体而言，今年上半年合同销售的毛利率在20%至25%之间。”
张立新进一步表示：“至于后续管理情况，我们从2016年下半年到2017年收购的土地今年将逐步达到结转条件，今年的毛利应该与上半年持平。随着这部分逐渐以高价结转，明年我们的毛利润应该会逐渐提高。然而，这种恢复不会在一夜之间实现，而应该是一种逐步恢复的状态。”
说到高价土地，上海静安区中兴路地块让荣鑫在第一次世界大战中一举成名.2016年8月17日，荣鑫以110.1亿元的总价，139%的溢价，10.02万元/平方米的底价，获得上海市静安区内环中兴社区地块。据业内人士估计，扣除担保后的实用面积的底价
直到2020年4月30日，该项目第一批房屋(案例名称：“中兴路1号”)在土地出让近4年后才进入市场，预售证书的平均单价为129，800元/平方米。可以说，经过近四年的时间，这个项目中的“面包”价格仍然低于“面粉”。
对于上海中兴路地块，荣鑫执行董事兼总裁俞表示：“中兴路项目今年5月份已经部分进入市场，推出时间相对较晚，主要是由于之前的售价不能满足公司的预期，今年下半年备案情况有所好转。我们赢得了合适的价格，将其推向市场，并加快了现金的回报。目前，该项目的策略是不断与相关部门沟通，看看后续未交付零件的销售价格是否会有所上涨。该项目预计将于2020年交付并继续进行。该公司已经为该项目积累了足够的资金，并已将其反映在报告中。”
高价地渐入结转期，“毛利率将逐步提升”
荣鑫今年的表现有所改观，可以说是为过去一年无偿掠夺高价土地付出了代价。随着这些项目在三年后进入结转周期，荣鑫面临着严峻的考验。那么，荣鑫能否在未来安全着陆，走出业绩下滑的泥潭？
从金融安全角度看，截至上半年末，融信净负债率上升至91%，计息负债上升至690亿元，现金负债率为1.7。
值得注意的是，最近住房和城乡建设部与央行召开了重点房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监控和融资管理制度。据媒体报道，上述监管政策为房企列出了“三条红线”，包括不含预付款的房企资产负债率不得超过70%，房企净负债率不得超过100%，房企“现金短债比”不得超过1。
对此，欧宗宏表示，“我们相信，这将对长期的房地产经济产生积极的影响，同时也对开发商提出了更高的要求，这将增强具有较强融资能力、较强产品实力、较低生息负债和一定规模的开发商的比较优势。到今年年底的报告，我们初步预测，三条红线将基本通过。”
另一方面，截至2020年6月底，荣鑫的现金及现金等价物为312.6亿元，一年内到期的债务约为184亿元，仍可弥补一年内到期的债务。
在债务管控方面，荣鑫执行董事、高级副总裁曾闫飞表示：“在今年年中小幅突破90%的基础上，全年将控制在管理目标值以内，全年债务总量基本持平。”
目前，如果荣鑫能够保持财务安全，保持审慎的策略，如土地收购和固定支出，并顺利过渡到高价位项目的结转期，或许能够阻止业绩下滑的趋势。
欧宗红表示，今年收购的土地和积极拓展的多边项目将提高项目未来的盈利能力，预计明年后毛利率将逐步回升。
