自9月1日以来，上海、广州、海口等地相继发布了房屋租赁市场的风险预警，指出公寓运营商采取“农业低产出、长收入、短支付”的经营模式存在风险。
“农业产出低、收入长、支付短”现象背后的原因是什么？如何杜绝这种现象？
“高进低出”原因也有别：高杠杆、诈骗
记者注意到，在资金链有问题的长期租赁公寓中，像以前的乐嘉公寓一样，也存在“AG低”的做法。
所谓的“AG廉租房”模式，即以高于市场价格的价格把房子租出去，付给房东一个月的租金或第一季度的租金，然后以低租金把房子租出去，但收取房客半年甚至一年的租金。如果租户想按月支付，租金会很高。因此，许多租户选择支付半年甚至一年的租金，以使其更便宜。
针对这种情况，上海、广州、海口等地发布的风险预警指出，公寓运营商采取“农业低产出、长收入、短支付”的经营模式存在风险。例如，上海市房地产经纪行业协会发布了风险警示，指出业主和租户在委托经营或租赁房屋的过程中，应多了解周边房屋的市场租赁价格，警惕公司“低AG、长收益、短支付”带来的风险。在付款过程中，我们应该选择较短的付款期限，一般不超过三个月。
乐居公寓首席执行官罗毅向《新京报》表示，目前市场上存在两种“低AG”，在从混乱到治理的过程中需要区别对待。“第一种类型是，一些长期租赁公寓的经营者由于早年恶性竞争和高杠杆率而误判了租赁价格趋势，然后遭受市场收缩和租赁价格下降，因此他们不得不“低价出局”，以确保现金流和可持续经营。第二类是通过“低报”方式进行的欺诈，这引起了许多监管机构的注意。”
罗毅说，对于上述第一类，在长期租赁公寓市场，无论是分散还是集中，都有这样的长期租赁公寓经营者。“如果没有项目，项目的现金流量就处于净流出状态。资金的平衡或外部资金的补充是一种非常危险的状态。”
在罗毅看来，“廉租房”和租金贷款是利用资金池经营长期租赁公寓的典型做法。这种模式实际上会放大杠杆作用。由于缺乏风险控制，一旦企业经营管理失败，最终将导致业主和租户的严重损失。
事实上，自2019年下半年以来，租赁市场已经从盲目发展阶段进入了理性务实的发展阶段，以“AG的低产出”为代表的野蛮扩张已经过去。龙头企业的模式基本上是定型的，资本不会轻易流入后续的腰型企业。这要求长期租赁公寓运营商回归市场基本面，以健康运营和保持盈利能力为主要经营目标。
对于陷入困境的第一类长期租赁公寓经营者，罗毅认为，要走出“低AG”的局面，需要时间和全社会的支持。“他们的商业动机并不邪恶，但主营业务的盈利能力无法与当时‘高杠杆’的冲动相提并论。”
值得一提的是，去年12月，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等6个部门发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(“《意见》”)。《意见》要求加强对“低产出、长收益、短支付”经营模式的租赁企业，严格控制租赁贷款业务。要求租赁贷款比例不超过30%，超过比例的要在2022年底前进行调整，对违规设立资金池的行为要严肃查处。
在罗毅看来，《意见》的推出，让主营业务无利可图甚至亏损的长期租赁公寓运营商更加困难。“这类企业的唯一出路是开展业务
“这些长期出租公寓的经营者大多都有一定的规模。如果他们‘炸雷’，受影响的面积很大。”基于此，罗毅建议，对于这种长期出租公寓的经营者来说，最好的出路是由相关部门牵头，共同寻找降低风险的方法。
业内：严惩存有诈骗行为的企业
对于第二类欺诈，罗毅强调，影响极其恶劣，破坏了行业秩序。近年来，一些长期出租公寓的“打雷”现象就是这样的企业。
“许多公司不为人知，但它们到处都有分号。我在坊间听到的是，这种企业的员工数量是疯狂的，让人目瞪口呆。现在它可能只是冰山一角。许多离开了长期租赁公寓运营商的人已经进入了这种快速赚钱的‘神奇之路’。”罗毅叹了口气。
这类企业之所以越来越多，东方公寓学院创始人李权表示：“由于目前没有相关的行业资质要求，企业可以注册几万元来开展长期租赁公寓业务，这导致了长期租赁公寓的混合市场。
李权指出，几年前，当长期租赁公寓受到资本青睐的时候，市场上已经有企业采用了“AG低成本”模式，但当时这些企业可能想在市场上做大做强，“AG低成本”更像是一种融资手段。此外，这些企业预测，未来租金上涨将弥补目前的损失。到目前为止，在资本竞争之后，房屋收回的成本已经上升，并且受到了流行病的攻击。租赁市场比以前糟糕得多。如果一个新公司在这个时候被创造出来以“股份有限公司低”的方式进行大规模扩张，这在很大程度上是有预谋的欺诈。
“对于欺诈，很难防范。一旦出了问题，房东和房客都会蒙受损失，而相关人员早已逃离。”李权表示，这些“精神病患者”企业已经严重影响了定期长期出租公寓的经营者，与租户和房东产生了信任危机。那些在长期租赁公寓行业努力工作的企业也在遭受损失。
对此，罗毅表示，要严厉打击长期出租公寓经营者的欺诈行为。“如果不拆除这些企业，房东和房客被骗的日子就不会结束，正规企业需要长期欺骗业内人士。恶行“后锅”，即坏钱赶走好钱的现象，将在长期租赁行业发酵。”
“对于‘爆雷’事件，不要轻易冠上‘长期出租公寓’的字眼。这并不是说长期租赁公寓的经营者是坏人，而是说坏人已经融入了长期租赁行业，不能把“孩子和脏水”混在一起。”罗毅呼吁城市的发展离不开房屋租赁。相关部门有责任和义务引导人们了解本行业，积极配合健康企业，促进行业健康发展。
李权表示，目前监管部门还没有一个好的办法来解决“银根低出”的模式，需要通过立法、信贷等制度建设来加强监管，防止类似问题再次发生。
“长期租赁公寓行业本身就是一个传统的行业，需求少、频率低、利润低，与民生息息相关，需要务实稳健，追求租户保护、民生稳定和商业效益的互利局面。目前，当务之急是建立一个拥有透明信息和标准的工业生态，以供各方努力遵循。”巴乐兔子相关人士称。
