与上半年的“热”相比，8月份以来，北京土地市场明显偏冷，底价交易频繁。9月2日，北京又以底价出售了两处“无限价”住宅，总成交额为83.06亿元，其中一处为中海地产，一处为北京城建。
在业内人士看来，北京的土地市场已经由热转冷，这在很大程度上受到了“三条红线”的影响。根据要求，企业征地销售比例是否过高，经营现金流量将作为监管部门检查的重要指标。如果达不到标准，监管部门将要求金融机构限制相应住房企业的全部债务。
在这种背景下，房企需要更仔细地考虑土地的市场价值，而地区潜力、去转换难度和支付周期都可能成为北京短期降温的催化剂。
年内成交34宗不限价宅地，四成溢价率超20%
从今年以来的土地市场表现来看，前8个月售出了45块商业用地，9月2日售出了2块新住宅。共出让商业用地47块，总建筑面积约586.23万平方米，总成交额1650.975亿元。其中，居住用地44个，总成交额1571.92亿元。
按单个地块的地价计算，有17宗土地成交额超过40亿元。其中，中海京德中标的北京经济技术开发区河西区X46R1、X46R2、A334地块以79亿元的成交额居首位。除该地块外，昌平东小口家园、海淀西北王寨家园、丰台南苑家园的成交额均超过70亿元。
今年以来，“无限价”宅基地成为北京土地市场供给的主力军。据《新京报》记者统计，全年共售出34套“无限价”住宅，其中15套售价超过20%，占40%以上。
整体而言，年内北京土地市场共有18幅地价超过20%的土地，其中地价超过30%的有9幅，地价超过40%的有3幅。从位置上看，这三个地价超过40%的地块分别位于通州的太湖、丰台的分钟寺和房山的长阳。
与此同时，去年上半年，北京热点地区的土地底价也频频上涨，石景山区上涨了7万倍，分钟寺上涨了10万倍。到目前为止，年内北京市最高建筑价格的地块仍然是和盛赢得的“分庙”L-39地块，建筑价格约为76，168元/平方米。
8月土地市场遇冷，年内整体走出“倒V”形
事实上，从整体趋势来看，今年北京的土地市场已经走出了一个“倒V”形。第一季度，受疫情影响，土地供应几乎停滞不前；随着第二季度融资环境的逐步改善和销售回报的增加，一些房企选择加大补粮补草力度，扩大土壤储备；自第三季度以来，北京土地市场迎来了一个“冷却期”。特别是，自8月份以来，北京共出售了6块商业用地，其中只有1块以低价出售，其余5块以底价出售。
具体来说，8月份，北京总共售出了5块住宅用地。除了8月3日经济开发区河西区的土地以23.44%的溢价出售外，其余4块土地均以底价或更低的溢价出售。当月住宅用地平均地价约为5.09%，比7月份低15.68个百分点。
自8月份以来，北京几乎没有出现“抢滩”的场面，只有一笔低调而稳定的交易。例如，8月27日下午，北京顺义仁和镇出售了三套无限制的住宅，整个招标过程不到半个小时就完成了。其中，经过10轮招标，金鹿以32.6亿元中标，城建集团徐汇大厦开盘，平安以31.18亿元和24.34亿元的底价中标。9月2日，新售出的石景山北新安家园
针对北京土地市场“由热转冷”的现象，和硕研究院首席分析师郭毅表示，一方面，近期以底价出售的几块地块的规划条件和区位条件对其市场价值有一定影响。这些土地大多位于北京相对边缘的地段，潜在买家得不到很好的支持，因此开发商对土地价值的预判存在很大的不确定性。从规划条件来看，无论是石景山区的北新安地块，那里有很多商业建筑，还是顺义仁和镇同时集中销售的三处民宅，规划难度和市场竞争环境都是显而易见的。
此外，包括郭毅在内的业内人士认为，8月份以来土地市场冷清的另一个重要原因是住房融资预期的影响，其背后是市场传言的“三条红线”。
“三道红线”预期压力下，企业拿地预期受影响
据报道，“三条红线”是资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金-短期债务比率小于1.0倍。日前，住房和城乡建设部、中国人民银行在北京召开重点住房企业座谈会，形成了重点住房企业资本监管和融资管理制度。虽然新融资规定的具体内容尚未披露，但市场猜测也可能与此前传言的“三条红线”有关。
最近，许多房地产企业的管理层都公开表示了对上述新融资规定和“三条红线”的关注。在8月28日召开的中期业绩发布会上，万科总裁兼首席执行官朱九生表示，公司将认真研究，尽快适应，并按要求实施；在8月31日召开的上半年在线业绩发布会上，中国恒大董事局主席、副董事长夏海钧表示，恒大严格执行公司战略，针对监管部门提出的各项指标管理要求，接近这些指标。
据业内人士分析，“三条红线”不仅限制了企业的融资行为，也使企业在考虑征地时更加谨慎。在资金紧张的情况下，土地建设项目的去化学周期和现金提取的速度会影响企业对土地价值的预先判断。
然而，从长远来看，北京、上海、杭州和南京等热点城市仍是市场关注的焦点。据Cree Research Center分析，上半年部分房地产企业大举征地，“三条红线”将限制房地产企业融资扩张速度，这将在短期内冷却土地市场，使土地市场在长期内更加稳定，减弱周期性波动。
易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，随着下半年付款的增加，房企资金更加充裕，北京土地市场前景依然看好，活动仍有改善空间。
