“这个办公园区的许多企业已经关闭，许多房屋已经腾空。我们的媒体业务收入基本上减少了一半以上。现在我们仍在尝试新业务。如果效果不好，办公室面积就会减少。”在接受采访时，定居北京远洋国际中心的新媒体企业家贾表示，虽然疫情爆发后办公室租金有所下降，但他也获得了租金补贴，但与大多数中小企业一样，办公室租金成本仍是公司运营的沉重负担。
2020年第一年，突如其来的“黑天鹅”扰乱了经济走势，中小企业受到疫情的重创。一线城市的写字楼租赁业务迎来了春天的“阴霾”。随着复工和生产的推进，写字楼租赁市场慢慢“回归血液”，但供需失衡仍需解决。
长期以来，供应过剩一直是市场的“痛点”
在疫情下，一线城市的写字楼租赁业务明显下滑。第一太平戴维斯研究部的公开数据显示，受疫情影响，2020年第一季度北京写字楼租赁活动暂停，全市空置率升至13.2%，为2010年以来最高。中国房地产数据研究院执行院长、复旦大学住房政策研究中心秘书长陈胜指出，自疫情爆发以来，一线城市5A级写字楼的商业面积已远远超过人均2平方米的预警指标，供应过于饱和。
记者走访了一些房地产经纪人和服务公司，了解到早在疫情爆发之前，市场就已经发出了不那么乐观的信号。根据第一太平戴维斯研究部的公开数据，截至2020年第二季度，北京甲级写字楼的平均租金已连续六个季度下降。
“2019年下半年，我们对经济形势的判断非常谨慎，公司已经开始进行调整和优化。”北京中原工商商店总经理蔡惠建在接受采访时表示，2019年，由于中美贸易摩擦和经济增长放缓，企业发展明显偏保守，写字楼租赁需求疲软。
供应过剩是近年来办公室市场的“痛点”。“2018年和2019年，北京的写字楼供应量非常大。李泽商务区、中央商务区等新兴区域的供给非常强劲，时间也比较集中。很明显，供过于求导致了市场的持续下跌。”第一太平戴维斯(Savills)华北贸易咨询服务有限公司(North China Trading and Consulting Services)负责人兼高级董事温表示，今年第一季度北京写字楼租赁市场吸纳量为负值，这一突发疫情使写字楼市场“雪上加霜”，潜在的市场危机彻底爆发。
“在供过于求的背后，产业更新的迭代还不够成熟，新产业对商业用地的需求很难使市场饱和。”元兴叶嘉集团楼宇及图书馆资产部总经理梁坤认为，写字楼市场交易量的下降是由整个行业的基本萎缩决定的，同时也伴随着新旧行业的更替。然而，这种流行病加速了经济衰退，对写字楼的新需求跟不上经济衰退的速度。市场反馈显示空置率持续上升。
在“抛底”背后没有大规模的“寻底”
在艰难的市场条件下，业主和租户正在悄悄地玩“游戏”。
“在疫情初期，一些有经验的业主迅速改变策略，通过各种手段降低租赁条件，并采取了一系列软硬优惠措施，瞬间抓住了疫情初期非常有限的市场需求和行业低迷时期租户的心理。”温介绍说，一些业主有敏锐的市场嗅觉，适应市场变化，积极采取对策。他认为这是阻止损失的非常明智的方法。
“业主和开发商都有一定的悲观预期，而代理佣金比平时多了半个月甚至一个月，就为了让我们租ou
温还透露，一些专业租户有长远眼光，抓住市场“底线”机会，快速决策，以罕见的低成本升级办公空间，获得长期稳定的租赁。这一现象表明，一些客户在市场判断上具有前瞻性。
“今年租赁客户减少了，但购买客户增加了，我们从北京市建设委员会获得的网上签约数据也显示，购买客户在最近几个月确实增加了。”蔡惠建告诉记者，从北京中原工商商店的办公业务来看，今年的出租情况不容乐观，但购房需求却有了惊人的增长。
这些情况是否意味着大量客户“逢低吸纳”，从而影响市场发展？
专家指出，在当前经济发展形势下，大幅度扩大租房和购买写字楼只是少数情况。“大量的‘逢低吸纳’并不存在。相反，目前更多的企业主要是减少租赁面积，逃离核心商务区，尽量降低办公成本。”中华全国房地产商会办公室秘书长刘凯告诉记者。
“我不认为企业目前有大面积的‘逢低吸纳’。根本问题是供求关系。企业的发展绩效仍然支撑着企业租赁的需求。没有发展，就没有必要增加办公空间。”陈胜表示，目前写字楼租金的扩张和购买行为不会对市场产生很大影响，也没有触及整体写字楼需求的根本变化。未来市场的“危险”和“机器”并存
在疫情和经济环境叠加效应的影响下，一线城市写字楼整体市场需求格局相对稳定，不存在单一行业垄断市场高地的现象。梁坤指出，北京写字楼租赁市场的客户群体需求集中度较高，计算机、非银行金融、综合服务和媒体这四大热门行业的需求比重长期保持在市场总成交量的50%以上。根据2020年上半年北京各行业的交易数据，四大热点行业的总需求仍占北京第二季度交易量的54%左右。
值得注意的是，在疫情下，一些行业逆势而上，在低迷的办公市场中显示出活力。记者从多家房地产经纪和服务公司了解到，金融、网络教育、医疗保健、电子商务和电子竞技等行业的租赁需求较高，尤其是与互联网关系密切的行业。陈胜表示，业主和中介机构应尽快从疫情期间开发的新格式中挖掘潜在客户群，瞄准变化后的新市场需求。
为了应对市场变化，房地产经纪人和服务公司也调整了他们的短期管理。专家建议，写字楼租赁行业应该通过疫情带来的市场变化来思考未来的长远发展。“未来办公市场将发生五大变化，即绿色健康安全将成为用户的首选，轻、重资产运营模式将胜出，资产管理和资产运营将普及，专业运营和服务团队将崛起，技术授权智能运营将迎来一个窗口期。”刘凯表示，突发疫情进一步加速了办公行业的洗牌，同时也迫使绿色办公、智能办公等大趋势发生变化。
“我们必须意识到办公载体的变化。今后，办公楼的物业管理应更加注重改善软环境，如加强人文关怀和设施管理，同时服务租户将现场办公和远程办公结合起来。”陈胜认为，传统的“冷”办公服务需要提高办公楼的“温度”和灵活性。
对于未来一线城市写字楼租赁市场的走势，专家特别指出，目前正处于缓慢复苏阶段，暂时难以出现大幅逆转。“疫情正在逐渐缓解，一些措施可能会相应放松。
