高杠杆房地产企业快速扩张的时代即将结束。近日，住房和城乡建设部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，形成了重点房地产企业资本监管和融资管理制度。
其中，房地产融资管理主要以“三条红线”为标准，具体为：扣除预付款后，资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债率小于1倍。根据住房企业“踩线”的情况，将其分为“红、橙、黄、绿”四个等级，然后实行差异化的债务规模管理。
“三条红线”和“四档管理”还没有真正落地，但已经上线，引起了业界的极大关注。在这方面，房企如何积极应对，积极控制风险，减少负债？
融资收紧的信号显而易见
今年上半年，受疫情影响，国内信贷环境明显宽松，部分资金非法流入房地产市场，部分城市商品房交易和土地市场火爆。
许多研究机构的统计数据显示，从1月到8月，前100家住房企业的土地收购总量同比大幅增加；前50家房地产公司的土地收购量达到1.7万亿元，创历史新高；新增1000亿元以上住房企业23家；第二梯队的房企是征地最活跃的，许多房企的月平均征地量同比增长了一倍以上，呈现出明显的逆向扩张趋势。
至于今年以来房地产企业征地积极性没有下降的原因，业内人士认为，上半年整体融资环境有所改善，房地产企业征地积极性有所提高。
这一现象引起了监管当局的极大关注。“七二四”国务院房地产工作座谈会明确提出，要实行审慎的房地产金融管理体制，稳定存量，严格控制增量，防止资金违规流入房地产市场；8月20日，住房和城乡建设部与央行召开座谈会，研究重点房地产企业，形成了重点房地产企业资本监管和融资管理制度。再加上业界对“三条红线”政策的心理预期，住房企业收紧融资的信号更加强烈。
对此，中智研究院企业研究部主任李建桥向《中国商业时报》记者表示，房地产企业财务指标划了“三条红线”，旨在继续坚持“住而不炒”的定位，控制房地产企业生息负债增长，控制房地产行业杠杆水平，为房地产企业构筑安全底线。与以往政策不同，“三条红线”将实现对融资激进企业的准确控制，防范企业风险，迫使企业理性投资，间接引导土地市场逐步回归，促进房地产业健康发展。
“三条红线”中的三项指标是衡量企业债务结构和偿债能力的主要指标。这三个指标相辅相成，全面反映了企业的负债状况和偿债能力。
在业内人士看来，这不仅是监管约束的一个指标，也是预期导向的一个指标，具有相对明显的监管效果。未来，在“三条红线”的约束下，一些房地产企业可能被迫以商品销售为主要方向，促使房地产企业回归实体，降低杠杆，增加市场供给。对于房地产企业来说，现金流可以增加以促进长期发展，对于消费者来说，购买成本也可以降低。
许多房地产公司都发表了积极的声明
许多房地产企业的管理层都公开表示了对房地产企业新的融资规定和“三条红线”的关注。在融创中国2020年半年报业绩发布会上，融创中国首席执行官王梦德在谈到监管机构为房企设定的融资“三条红线”时表示，“自去年以来，融创一直在降低杠杆率和调整负债。结构，降低融资成本，已经开始先于央行的要求。”
王梦德说：“这个政策还是积极的。主要方向是稳定存量，控制增量，在保证稳定的前提下，稳步降低杠杆。这项政策不是针对某一类企业，而是针对整个行业的所有企业。目前的实施细则还没有公布，作为融创，它已经走在了前面。”
据报道，融创的净负债率为149%。对此，王梦德表示，今年年底净负债率将大幅下降，今年年底将达到120%，2021年将降至100%以下。
万科总裁朱九生公开表示，整个行业的长期政策基调和方向没有实质性变化，政策工具的组合和运用是继续保持“无房无炒”的固定基调，坚持稳定地价、房价和预期。万科连续11年以正现金流运营，对其适应性充满信心。万科将认真研究并尽快适应相关法规。
此外，许多房地产上市公司也表达了他们的观点，他们将严格执行公司战略，并按照监管机构的要求向这些指标靠拢。
房企需要积极应对监管升级
从2020年上半年的情况来看，住房企业的融资规模呈现出先低后高的趋势。截至年中，到位资金增速接近正，综合融资成本较低。
根据中国研究院汇编的数据，上半年，房地产开发资金规模达到8.3万亿元，受疫情对宏观经济影响，同比略有下降1.9%。与去年同期7.2%的增幅相比，增速明显回落；仅一个月，3月份到位资金为13356亿元，同比下降7.6%。此后，到位资金逐渐增加。6月份到位资金20691亿元，同比增长13.2%，融资复苏趋势良好。
虽然相关融资规定尚未正式出台，但它们已经上线，发布融资收紧信号已成为业界共识。那么，房企如何积极应对？
李建桥建议，首先要坚持稳健的财务政策，控制企业的杠杆水平。从“三条红线”的设置来看，监管部门十分关注住房企业的债务结构和偿债能力，住房企业应控制其杠杆水平，保持充足的现金流，以充分覆盖短期生息债务。与此同时，房企应提前计划，量入为出，做好财务安排，保持经营活动的稳定。
其次，要提高资金管理的精细度，提高资金使用效率。随着融资环境的不断收紧，资金效益最大化已成为改善住宅企业管理的一个重要方面。房企应提高资金管理的精细化，建立精细化的资金管理体系，优化资金使用，确保资金高效运行。同时，房企应不断提高周转率，控制征地成本，提高资金使用效率，并不断寻求经营效益。
此外，要积极开展融资创新，树立品牌，引进战略投资者。李建桥表示，目前对房企债务的监管主要集中在生息负债上，房企可以利用资产证券化等融资方式盘活现有资产，补充企业现金流。
