2016年年中，梁爽在天津市东丽区买了一套二手房，总价130万元。购房后，房价继续飙升，最高达到210万元。但随着调控的到来，价格一路下跌，最近的上市价格约为140万元，基本回落到四年前购买时的价格。梁爽很遗憾名义房价上涨了10万元，但即使包括房价上涨和房贷利息，它也可能会亏损。
近日，中信经纬客户走访天津市场，发现无论是新房还是二手房的价格下跌，都已经成为当地房地产市场的主流形态，市区很多楼盘都经历了几千元/平米的下跌。买高点的买家可能要承担至少几十万元的账面损失。
先涨了80万，后跌了70万
时间线追溯到2015年。在RRR多次降息和放松楼市调控的刺激下，全国许多主要城市的房地产市场呈现上涨趋势，天津房价也出现上涨。今年年底，梁爽计划在天津开房。她对中信经纬的客户说：“当时我们约定了一套房子，总价不到90万。由于临近春节，我们计划在春节后购买。但是刚过完春节，楼主要求涨价十几万，放弃了。”
到2016年，天津市场越来越热，梁爽越来越焦虑。最后在2016年7月，她敲定了东丽区的一套二手房，总价130万。她说：“当时房价是一天一个价，涨得很快。我们买了之后，房价还在涨。不久，同小区同户型二手房挂牌价格最高达到220万元。如果按实际成交价格计算，就是210万元。当时我们很幸运，虽然没有在最低点买入，但也赚了不少。”
机构数据显示，2016年天津市销售新建商品住宅234，264套，二手私人住宅188，751套，交易量较2015年分别增长75%和51%；平均成交价分别为13662元/m2和12354元/m2，分别比2015年上涨16%和19%，创下近年来的最高纪录。
面对房价的不合理上涨，天津在2016年下半年和2017年初发布了几项严厉的调控政策，从限购、限贷等多方面抑制过热的楼市。梁爽说，调控政策实施之初，效果不是很明显，她乐观估计，这栋房子最大跌幅在20-30万元之间。但没想到，随着时间的推移，调控的力量逐渐显现。
同小区同户型最高挂牌价止于220万，之后进入降价渠道。近日，梁爽注意到小区二手房挂牌价格已降至140万元，基本回落到购房时的价格。她说名义房价涨了10万，但就算把涨价和房贷利息算进去，也有可能赔钱。
天津市河东区市民刘小锋(化名)也经历了房价的“过山车”。他家的房子从2014年他买的时候的150万左右飙升到2017年3月的310万。经过几年的调控，价格一直在下降。2019年8月，他们家决定以“卖一买一”的方式买一套三居室的新房，但刘小锋说：“这房子位置好，很快就要卖了，但没想到，几个月没人来看房子了。中介说不降价就卖不出去。”
在中介的催促下，他几次降低了挂牌价格。经过8个月的漫长等待，他终于在2020年3月确定了买家。实际成交价格不到240万元，比初始挂牌价格低30万元。也就是说，在房子升起之后
然而，尽管中介机构大力推动，天津新住房市场仍处于低迷状态。唐勇坦言，与2017年的高点相比，天津的新房价格确实下降了很多。“没有办法做到这一点。现在市场是这样的，而且正在下跌。”在另一家商店，经纪人文丰(化名)判断：“与2017年相比，市区平均房价每平方米下降了5000元。”
在河东区和东丽区交界处，一家国内龙头房地产企业开发的住宅项目正在出售。中信经纬记者在售楼部看到，因为是工作日，当天来看房的客户只有几批，穿制服的物业顾问明显比看房的客户多。他们三三两两地聚在一起聊天。据一位物业顾问透露，该项目出售的房屋价格大多在23000元/平方米至25000元/平方米之间。现在交了押金，还有三个优惠。唐勇说，前一段时间，项目中个别楼层房屋的优惠点较高，达到7分，所以实力是吸引客户购买。
三年前，这个地区的新房价格高达3万元/平方米。上述售楼处正对马路的小区，是国内另一家龙头房地产企业开发的项目。2017年，这里的小高层和平房精装价格将达到32000元/平方米以上。到2019年7月，开发商把精装房改成了毛坯房，一夜之间降价6000元/平米左右，引起了当时很多人的关注。
开发商大幅降价，引起老业主不满，纷纷要求解释。一位老业主表示，2017年8月买房时，他以25000元/平米的价格买了一套高层住宅，但2019年7月开发商降价后，小高层住宅和别墅的价格分别只有23000元/平米和25000元/平米，与高层住宅价格倒挂，业主损失在几十万元到几百万元之间。同时，近一两年来，开发商在东丽区、北辰区的项目价格也下降了几千元/平米。
房地产交易平台数据显示，该小区二手房现价在23000元/m2到26000元/m2之间，最近两周两套房子降价幅度分别为18万元和13万元。项目一楼一套带花园和地下室的二手房，最近两周降价72万。即便如此，上市价格依然不低。
卖掉房子后，刘小锋很快以26000元/平方米的价格买了一套新房子，比房产的原价低了6000元/平方米。他说：“很多之前买房的业主都是3.1万元/平米，3.2万元/平米买的。我进了业主群后，老业主问我买了多少钱，我怕他们受不了。不过我买的晚，面积大，地板也不是很好。应该更便宜。”
定居人数相对有限
根据壳牌研究院向中信经纬客户提供的数据，2017年天津二手房交易量较2016年下降57%，2019年较2018年下降11%。疫情下，今年1-7月的营业额比去年同期下降23%，占去年全年的50%。估计全年营业额和去年基本持平。价格方面，2020年二手房平均成交价格较2017年下降9%。
新房方面，壳牌研究院表示，2017年天津新房市场成交量环比下降47%，回到2015年之前的水平，并在随后几年保持稳定。调控对价格较高的核心城市6个区的新房市场造成了重大打击，而作为主要交易区域的城市外围出现小幅下跌，2018年和2019年的成交量和价格保持稳定。
在全国范围内，2016年和2017年房价大幅上涨后，各大城市基本上出台了不同的楼市调控政策
就天津而言，他还分析说，除了楼市调控严格之外，天津近几年发展放缓、未能接管北京产业等宏观经济因素也在一定程度上拖累了房地产市场。
2018年5月，天津“海河人才计划”宣布实施。由于定居政策大大减少，大量外国人排队定居，成为轰动事件。当时，许多人认为户籍政策的放松会推高天津的房价。
但从目前情况来看，“海河人才”计划并没有阻止房价从高点回落。今年8月中旬，天津市人力资源和社会保障局公开回复网友提问，称近两年来，全市引进人才近30万人，其中约1/4就业于战略性新兴产业和技能型人才。
张大伟表示，虽然天津的落户门槛已经大大降低，但与杭州、Xi、南京等城市相比，标准还是比较高的。另外，很多想去外地定居的年轻人都有观望情绪。天津这两年吸引了近30万人落户，和其他几十万、几百万人的城市比起来不算多。另外，即使拿到天津户籍，这些“新天津人”也不会急于买房，购房需求释放相对缓慢，难以在市场上形成住房热潮。
从2016年国庆开始，天津本轮房地产市场调控政策即将结束4周年。到目前为止，还没有明显的松动，未来房价会如何，也不得而知。采访结束时，经纪人唐勇用不太确定的语气说：“它不应该再下跌了。”
