上半年楼市销售低迷，房企交款受影响，但房地产开发投资飙升。楼市资金链承压，金融风险上升。近日，住房和城乡建设部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，首次提出房地产融资量化监管要求。
近日，住房和城乡建设部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，广泛关注房地产融资“三条红线”。
“不含预付款后，资产负债率大于70%”、“净负债率大于100%”、“现金负债率小于1倍”。“三条红线”直接指向房企融资生活，各行各业普遍将政策解读为房企“限购”。
在新的调控政策下，房地产企业很难任性地“买进来买出去”，销售惨淡、开发投资火热的楼市异景即将结束。
销售受到影响，房屋公司面临还贷压力
“受疫情影响，上半年代理销售业务受到很大影响。”近日，一家京津冀房屋中介的销售总监告诉记者，由于疫情的影响，公司的年度销售目标可能难以实现。为了弥补销售差距，公司正在计划“量入为出”。
数据显示，从1月到6月，中国90%以上的房企未能实现半年度销售目标，包括万科、龙湖、碧桂园、融创等领先的房地产企业，其中一些甚至没有达到30%的销售目标。
“房子卖不出去，房地产企业很难拿到货款。如果建成的房子只能放到手里，不能交易，那就是一堆钢筋混凝土。”位于北京朝阳区大王路的一家房地产公司负责人告诉记者，房地产企业销售计划的制定与支付需求密切相关。虽然销售目标没有实现，但付款目标没有完成。但一旦还款目标没有完成，将直接影响偿付能力。
北京某商业银行相关负责人告诉记者：“房地产开发是通过融资实现的。以前房地产热是因为融资容易，卖房容易，资金链在循环。现在如果付款出了问题，债务问题就非常致命了。”
长期以来，作为资本密集型产业，高负债房地产开发是实现高增长的重要手段。近年来，房地产融资受到严格控制。在融资渠道萎缩的环境下，房企加大了海外债务的发行。数据显示，从2019年下半年到今年年初，房地产企业海外债券发行规模同比增长70.98%。其中大部分是短期债务，迎来了9月之后的第一个高峰。到2021年6月，房企累计到期债务1.5万亿元。
但资金链的巨大压力似乎并不影响房企的开发投入。今年3月以来，随着疫情影响逐渐消退，房地产开发投资增速止跌回升，到7月已实现连续5次增长。
根据国家统计局公布的数据，1-7月，全国房地产开发投资75325亿元，同比增长3.4%。7月，房地产开发投资月增长率达到11.7%，增速继续加快。
与此同时，房地产投资的激烈开始影响市场销售价格，一些地区的房价迅速上涨。7月份银川新房价格继续上涨2%，连续三个月领涨，唐山等城市也继续保持较大涨幅
房地产的逻辑正在改变
“三条红线是房地产企业融资管理的长效机制。”广东省住房政策研究中心首席研究员李表示，此举首次采用量化形式，既保证了合理的融资需求，又控制了资本进入楼市的规模，防止楼市成为金融风险的“灰犀牛”。
在融资管理的“三条红线”规则下，后续的房地产企业很难通过举债来扩大经营规模，部分债务的偿还还取决于销售回报。市场普遍预计，新的融资规定将加速房地产销售，一些达标压力较大的企业可能会降价促销。
“三条红线”划定两周后，9月6日，恒大集团突然宣布，将实现“金九银十”每月1000亿元的销售目标，并推出了全国房地产全线降价30%等一系列促销活动。另有消息称，碧桂园也在考虑在购房时提供更大的折扣，以加快房地产销售。有业内人士认为，领先的房地产企业率先降价促销，目的是在融资紧张的背景下扩大市场份额，降低负债率。
部分市场机构整理了50家高销售额房地产企业的财务数据，只有12家房地产企业符合三个标准的要求。有14家房地产企业踩一条线，10家房地产企业同时跨两条红线，14家房地产企业同时踩三条红线。虽然“三条红线”的具体实施日期并未明确，但考虑到目前房地产销售冷淡，房企负债规模巨大，市场普遍认为留给房企的时间已经不多了。
“在过去很长一段时间里，房地产与财富联系在一起。买家和开发商都有许多因房地产而导致财富激增的案例。因为市场预期更好，房子不愁卖，房地产企业不愁融资。但这两年，房地产的逻辑变了。”易居企业集团CEO丁祖昱表示，“无房无炒”的概念已经在市场上形成共识，资本将不再涌入房地产。
