招商局蛇口辉煌的销售业绩掩盖不了利润下滑的尴尬。上半年归属于母公司的净利润同比下降81.35%，跌幅在房地产企业前十位中最大。
半年报通过后，房企很快迎来了8月份的销售总结。
9月9日，招商局蛇口发布8月销售简报，实现合同销售额268.05亿元，同比增长48.46%，推动前八个月销售规模增长15.72%，实现1603.75亿元。按照2500亿元的年销售目标，截至8月底，招商局蛇口完成率在64.15%左右。
这样的销售规模，使得招商局蛇口在年中的销售排名中占据第十位。
据年中报告显示，今年上半年，招商局蛇口签约销售额达1107.13亿元，同比增长9.41%，位列行业前十，其中杭州、上海、苏南、南京公司销售额均超过100亿元。
然而，销售业绩如此光明，以至于不久前招商局蛇口披露的半年业绩显得越来越黯淡。
净利润大幅下降
2020年上半年，招商局蛇口实现净利润约9.13亿元，营业收入同比增长45.74%，同比大幅下降81.35%。销售规模排名前十的房企中，下滑最为严重。
东方证券研究报告显示，招商局蛇口的收入增长主要来自结转规模的增长，而归属于母公司的净利润波动较大主要是由于毛利率下降。
招商局蛇口也在年中报告中承认，在报告期内，房地产项目受限价等监管政策影响，利润受到打压。此外，一些房地产项目的结转结构发生变化，导致社区业务毛利率同比下降。同时，上半年部分房地产项目因疫情推迟，也在一定程度上影响了报告期利润。
数据显示，招商蛇口上半年毛利率仅为23.9%，同比下降14个百分点；同期，归属于母公司的净利率和核心净利率均有所下降，前者下降25.6个百分点至3.8%，后者下降14.6个百分点至3.7%。
实际上，毛利率的下降趋势在2019年就体现出来了。据披露，招商局蛇口2019年末毛利率由2018年末的39.5%降至34.6%。当公司管理层在年初的业绩交流会上提到这个问题时，给出的理由也包括限价和市场下跌。
除毛利率下降外，招商局蛇口表示，受疫情影响，上半年租赁物业采取减租、免租等措施，导致公司园区业务利润同比大幅下滑；同时，2019年同期采用合作开发模式转让子公司股权，实现税后净收入22.26亿元。
多种因素导致今年上半年招商局蛇口净利润不足10亿元。
相比2019年约160亿元的年净利润，房地产分析师严跃进告诉记者，“目前，业绩修复的压力其实很大。这个赤字其实半年之内压力很大。如果是后续处置项目或者加速项目销售，可能还是有机会的。”
“去年的高基数是由子公司的转移带来的。这种利润是不可持续的。”有房地产行业资深从业人员向记者分析，但疫情对控股物业的影响是“桥下有水”，年度业绩面临巨大的修复压力。
诸葛数据中心分析师陈晓持有类似观点。
“上半年受疫情影响，招商
今年1月下旬，在江苏省南通市的一次土地拍卖中，招商局蛇口以58.69亿元的底价拿下了一片1.5万元/平的地块，这也是全市从此以来最高的商住地块。6月15日，招商局蛇口经过796轮招标，以超过138%的升水率拿下江苏徐州一处住宅小区。
7月初，在上海虹口“竞价”地块争夺战中，在与多家公司近190轮的竞价中，招商局蛇口以总价超过起拍价近10亿元、底价超过8万元的价格拿下地块，也创下了上海虹口宅基地最高底价的新纪录。
华创证券研究报告显示，招商蛇口前八个月新增规划面积842.8万平方米，同比增长22.5%；土地总价格780.9亿元，同比增长41.3%；征地面积占比59.4%，比2019年增长6.3个百分点；土地收购占销售额的48.7%，比2019年上升7.3个百分点；同时，平均楼层价格达到9266元/平方米，比2019年平均楼层价格高出29%。
土壤肥力的提高对现金流产生了直接影响。截至6月底，招商局蛇口业务活动产生的净现金流为-29.9亿元，同比大幅下降149.32%。招商局蛇口在其报告中表示，这是因为报告期内房地产项目征地和基础设施支出的增长超过了销售回报的增长。
这样的征地业绩可能会给招商局蛇口未来的业绩带来压力。有分析师告诉记者，高溢价拿地的目的是为了扩大规模，但在扩大规模的同时，往往会导致公司成本更高、利润更低，高溢价会对后期利润造成一定压力。
