2020年下半年，随着经济秩序的逐步恢复，部分地区的房地产市场将再次上涨，随后监管部门再次重申“不应将房地产作为短期刺激经济的手段”。同时，房企融资规则经过近两年的酝酿正式试点，房企资金得到严格控制，债务处置压力大幅提升。
对此，业内人士表示，在中国经济转型升级和“房无投机”的背景下，房地产行业的流动性控制将成为常态。在高压力下，资金获取能力将成为房企考核的关键。正因为如此，小规模的房企会放缓增长，稳步发展，而大规模、资金充裕的房企会继续加速项目落地。在这种背景下，房地产行业可能又要集中头了。
业绩放缓“增加收入而不增加利润”成为主流
根据国家统计局的数据，2020年1-6月，全国商品房销售金额为6.69万亿元，同比下降5.4%，降幅比第一季度窄19.3个百分点。壳牌研究院高级分析师贾沙莎表示，2020年上半年，全国房地产百强企业销售额同比下降3.2%，业绩回升好于全国整体水平。梯队方面，碧桂园、恒大、万科三大地产企业是上半年唯一业绩增长为正的梯队，同比增长3.1%。
“恒大全国推广，龙头企业销售更好。”贾莎莎表示，上半年恒大全国促销增长23.8%，碧桂园和万科上半年销量分别下降5.3%和4.0%。此外，大多数房企的增长率大幅下降。具体来说，除上述三家企业外，第一梯队、第二梯队、第三梯队、50强房企的业绩增长率分别为-8.3%、-0.3%、-5.3%和-9.0%，50强房企的业绩下滑最为明显，50强房企在突发疫情的影响下生存考验更加严峻。
贾沙莎表示，虽然疫情是房企增速下滑的“加速器”，但实际上，房企已经进入了业绩增速放缓的阶段。报告显示，样本中有33家房地产企业公布了2020年的销售目标，目标增长率从2019年的16%降至12%。房地产企业的目标设定比较保守。截至去年8月，销售业绩的平均目标完成率仅为59%。
疫情之下，“增收不增收”成为上半年主流。贾沙沙介绍，从70家样本房企的数据来看，其中16家“减收减息”，占样本总数的22.86%；四十四家房企“增收不增收”，占总样本的63%，成为上半年房企的主流趋势。
中信建设投资有限公司分析师朱进表示，由于疫情的不利影响，今年中期报告的业绩增速为近年来最低，行业整体毛利率和净利润均有所下降。具体来说，根据118家a股上市房地产企业的统计，2020年上半年总收入达到11069.8亿元，同比增长5.9%，增速较2019年年中下降15.5个百分点；归母净利润合计824.5亿元，同比下降17.4%，增速较2019年年中下降40.5个百分点。其中，归母企业净利润实现业绩增长的有20家，占16.9%；亏损企业26家，比2019年上半年增加6家。
这意味着在过去的三个月里，中国所有的城市都呈现出“供大于求”的趋势。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，近三个月来，全国100个城市的库存呈现环比增长，这与各地项目供应节奏加快有关。此外，二线城市最近收紧监管也提高了库存的同比增长率。
截至8月底，100个城市中有69个城市的库存同比呈正增长。从一、二、三、四线看，新建商品房库存总量分别为2958万平方米、24993万平方米、20487万平方米，同比分别增长11.7%、11.8%和2.1%。
具体来说，新建商品房库存面积同比增长较快，其中清远增长106%，日照增长85%，郑州增长79%，杭州增长55%，青岛增长51%。从存销比来看，包头需要35.7个月，日照需要34.7个月，漳州需要34.1个月，景德镇需要31.1个月，三亚需要28.9个月，北海需要28.1个月。
严跃进表示，目前全国房地产市场普遍处于复苏趋势，去库存压力有望进一步释放。但也要看到，最近一些城市的购房政策和部分银行贷款有收紧的趋势，这些都是后续需要防范的风险。在后续去库存中，既要引导合理需求，完善需求引进，又要严厉打击各类投资投机购房需求。
的确，根据中原地产的数据，8月份全国房地产市场成交量同比增长，但9月份市场继续运行在高位。9月上半月，市场整体成交活跃。30个热点城市共销售商品房1215万平方米，同比8月份增长5.6%，同比2019年增长26%。
张大伟表示，过去一周，楼市数据明显回升，一线和二线增速均超过10%。其中广州反弹最明显，同比上涨40%，北京和深圳也有明显的上涨表现。
但值得一提的是，虽然同比涨幅明显，但部分城市二手房成交量较上月有所下降。上海易居房地产研究所研究员王宁表示，9月份上半年，13个城市的二手房交易量环比下降。原因是很多早期崛起的城市调控力度大大收紧，成交量下降。
王宁表示，上半年，金华、杭州等城市成交量明显下降。其中，南京、无锡、杭州等地8月出台相关政策，进一步收紧房地产市场；比如南京用摇号收购“限定地价、限定房价”的土地，无锡提高第二套房贷首付，增加对离异家庭购房的限制，杭州加强对房屋租赁资金的监管。因此，无锡、南京和杭州的营业额分别下降了11.9%、12.3%和36%。
债务监管已经提上日程
近日，央行会同住房和城乡建设部，在前期广泛征求意见的背景下，形成了《重点房地产企业资金监控和融资管理规则》。中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘表示，房企资金监管酝酿已近两年，是房地产市场长效机制建设的重要组成部分，也是房地产金融审慎管理体系的重要组成部分。
据悉，“三条红线”是住房企业扣除预付款后的资产负债率不得超过70%；房企净负债率不得大于100%；房企“现金短债比”小于1。根据三个指标，如果以上三个指标都“踩线”，计息负债可能不会增加；如果指标中有两项“踩线”，计息负债年增长率不得超过5%；如果有
“这一制度建设的目的是提高房地产企业融资管理的市场化、规范化和透明度。”潘说：例如，从微观层面来看，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排自身的经营活动和融资行为，纠正部分企业盲目扩张的经营行为，稳定而深远，增强抵御风险的能力。从宏观上看，有利于促进房地产业长期稳定运行，防范和化解房地产金融风险，促进房地产市场持续稳定健康发展。今后，我们将会同住房和城乡建设部等相关行政部门跟踪评估实施情况，不断完善规则，稳步扩大适用范围。
至于房地产调控收紧的原因，中国银行研究院宏观观察报告显示，房地产融资政策调整的主要原因是个别城市房价的非理性上涨。随着实体经济发展的整体困难，个别城市房地产市场过热造成了不利的社会影响，增加了资本“脱离实际”的风险。
中国银行研究院研究员李表示，杠杆率过高一直是房地产企业发展的一大隐患，增加了潜在风险。2018年以来，随着“房无投机”、“防范和化解金融风险”等宏观调控政策的实施，国民经济各部门杠杆率稳步下降，但房地产企业杠杆率居高不下，是所有行业中杠杆率最高的行业。
国家统计局资料显示，2018年工业行业平均资产负债率为59%，而房地产行业为79%，比工业行业、通用设备53.4%、汽车制造企业59.2%高出22.6个百分点。
“a股上市房地产开发企业的资产负债率逐年上升，从2007年的62.8%上升到2020年第一季度末的80.5%，远远高于2000年底55.9%的水平，远远超过40%至60%的合理资产负债率区间，”说。
2020年以来，虽然进行了整体调整，但总体而言，房企发债的规模和速度并没有下降。据中原地产研究中心统计，9月上半月全国房企境内外融资已吹响号角，国内债券发行量突破304.8亿，较2019年同期的207.1亿增长47%。延续了7月以来融资井喷的数据。
"在资金紧缩的背景下，行业集中度进一步加剧."贾沙莎表示，从今年上半年的表现来看，各个梯队的集中表现都有2%-3%的提升。在行业周期和突发事件的双重影响下，中小房企明显缺乏抵御风险的能力，而大型房企在全国布局和多元化发展中表现出区域和业务抗风险优势。
