“白银10”伊始，网红板块人山人海，部分买家连自己喜欢的户型都选不出来，开发商争相在几个城市征集成果。但与活跃的住宅市场不同，北京写字楼市场仍在“过冬”。写字楼业主忙着想方设法留住租户，开发商忙着挖掘在线教育、信息技术等新兴企业的潜在客户，试图向他们出售办公资产。
第一太平戴维斯发布的2020年第三季度北京房地产市场调研报告显示，2020年前三季度，北京写字楼市场吸纳量约为9.2万平方米，同比下降约47%；全市空置率持续上升，目前处于15%的高位，同比上升5.9个百分点；甲级写字楼月平均租金降至每平方米354.8元，环比下降1.3%，同比下降3.5%。
“可以预计，未来北京写字楼平均租金水平仍将处于下行周期。”第一太平戴维斯研究部负责人李翔等媒体表示，如果疫情得到控制，租金的快速下降不会立即结束，预计年底空置率将升至18%。此外，随着第四季度北京写字楼市场大量项目入市，市场压力日益增大。
金融等行业对租赁的需求很高
机会往往隐藏在危机中。经过最近的调研和沟通，记者发现，整体低迷的北京写字楼市场在疫情期间已经显露出一些新的租房趋势。就像李翔说的，“虽然目前有困难，但中长期还是有潜力的。”
“中关村一栋写字楼的入住率，疫情前可以达到90%，疫情期间可以降到40%。然而，一家IT公司在此期间通过扩张租下了空置的地方。”第一太平戴维斯华北物业资产管理服务部助理总监兼绿色可持续与健康业务负责人徐莉等媒体披露的这一案例，也证明了今年疫情期间商业写字楼市场普遍低迷，也蕴含着各种活力。
李翔进一步表示，金融、信息技术和专业服务企业仍占据办公市场前三名的租赁区域，共占68.9%。其中，金融行业企业租赁需求占比29.3%，信息技术占比28.8%，专业服务占比10.8%，医疗保健行业租赁需求已上升至5.7%。对此，李翔表示，未来北京写字楼市场医疗保健行业的租赁需求将继续增长。
自由贸易区的祝福将释放红利
值得注意的是，今年9月21日发布的《中国（北京）自由贸易试验区总体方案》，与金融、信息技术、专业服务、医疗保健四大产业的发展息息相关。根据该规划，北京自贸区总面积为119.68平方公里，涵盖科技创新区、国际商务服务区和高端产业区三大区域。
「正是这三个经济区的工业规划，对应了金融、资讯科技、专业服务和医疗四大行业。可见，自贸区将形成经济创新发展的闭环。”李翔告诉记者，未来这些行业的相关企业将在北京写字楼租赁市场上发力。
“北京自由贸易试验区将帮助首都建设具有全球影响力的科技创新中心，加快建立服务业拓展开放先导区和数字经济试验区，努力打造京津冀协调发展的高水平开放平台，造福首都经济。发展。”第一太平戴维斯华北区董事长麦安东表示，商业地产作为第三产业的重要载体，有望在自贸区政策红利的综合刺激下迎来新一轮发展机遇。
FTZ国际商务服务区面积48.34平方公里，包括首都国际机场(顺义区)周边28.5平方公里的可用工业空间，北京中央商务区4.96平方公里，金展国际合作服务区(朝阳区)2.96平方公里，运河商务区和张家湾设计镇(城市副中心)周边10.87平方公里的可用工业空间李翔告诉记者，以北京市分中心运河商务区为例，这一带过去的商业氛围并不浓厚，但现在金融保险企业购买的独栋写字楼品牌已经挂了，一些配套的底层业务也开了。在FTZ的加持下，这个地区的写字楼和物业的价值将会上升，一些国企和央企正在逼近这个地区的物业，这将会吸引很多企业入驻，特别是FTZ的概念酝酿了一段时间后，需求会增加得更明显，物业价格也会上涨，届时商业地产的租赁和交易将会活跃起来。
受今年疫情影响，大宗投资市场表现相对平淡。今年前三季度，北京投资市场累计成交382亿元，同比下降38.1%。其中，写字楼仍然是最受欢迎的物业类型，占整个街区交易规模的50.2%，此外，综合体占16.1%，零售占12.4%，数据中心占20.6%。
然而，除了传统的写字楼、购物中心等资产，北京市场最近完成了一批大规模的数据中心投资和收购。李翔表示，作为非传统投资目标，数据中心建设和需求持续增长，已成为投资市场的新亮点。在未来，这种投资交易将会更加频繁。
