10月16日电(薛)经过几年的调整，北京住宅成交量近期有所回升。机构数据显示，今年5月至9月，北京二手房每月网上签约量超过1.6万套，处于2017年“317新政”以来的最高点。新住宅交易相对活跃，每月网上签约量也有所增加。
业内有人得出结论，二手房网上签约月数为1.2万套，这是北京房价涨跌的临界点，如果达到1.5万套以上，价格可能会小幅上涨。北京目前住宅网络路标数量的增加意味着什么？会不会造成价格波动？
新房交易量没有去年二手房交易量增长得多
周末和节假日是房产中介店最忙的时候，而北京朝阳区房产中介张萍却选择了2020年国庆假期的前两天休假。他对中信经纬客户说：“8天长假期间，很多人都回老家旅游了。留在北京看房的人不多。还不如休息。”
正如张萍所料，国庆假期前几天他工作的门店数量一般，但随着工作人员回城，门店数量从10月5日开始增加。他说：“国庆假期店里卖了几套房，整体还行，不冷不热。”
据壳牌研究院统计，今年黄金周期间(2020年10月1日-8日)，北京新建房屋成交面积1.8万平方米，平均成交价格为4.8204万元/平方米。与2019年黄金周(2019年10月1日-7日)相比，日均成交面积同比下降24%，平均成交价格同比上涨4.8%。2020年黄金周成交量比去年同期少。
据壳牌研究院分析，北京在黄金周前7天新发放住宅项目预售证书7份，新增供应面积42万平方米，是去年同期的2.1倍。可以看出，在目前融资和债务的压力下，房企在国庆假期出货意愿强烈，但实际成交情况不如预期。原因是，一方面，房地产企业没有采取超过预期的促销方法；另一方面，北京市场的客户预计未来市场价格将稳定下来，因此他们选择在2020年黄金周期间更多地旅行和游玩，导致整体客户量低于去年同期。
2020年国庆长假期间，链家二手房同比增长。资料来源：壳牌研究院
北京已经过渡到二手房交易阶段。相对于新房市场，国庆黄金周二手房市场交易情况较去年明显回暖。壳牌研究院的数据显示，壳牌研究院监测的18个重点城市二手房日均成交量较去年同期增长50%，其中杭合成交量增长100%以上，京、渝、Xi、沪、广成交量超过50%。
中原地产首席分析师张大伟指出，国庆假期的交易数据并不完整，只有1、2、3、5天的网上签约数据。如果从整体来看，交易量应该处于较高水平。
二手房累计网上签约已经超过去年同期
通过延长时间线，我们可以发现北京市场的新房和二手房在线签约数量呈现出明显的增长迹象。
据我爱我家研究院统计，2020年9月，北京二手房网上签约共计17259套，比8月增长7.49%，比2019年9月增长40.10%；从1月到9月，共有116，297套二手房在网上签约，比1月增长6%
新房方面，中原地产研究中心的数据显示，今年9月北京网上签约的普通住宅和别墅数量为4874套，比2019年9月的2773套增加了约76%。
至于成交量增加，壳牌研究院分析，自楼市调控以来，北京周边城区均价相对大幅下降，入市门槛降低，吸引了刚刚需要入市的客户。与此同时，相对宽松的金融环境刺激了需求，目前的贷款周期保持稳定在30天，为2019年以来的最低水平，比第二季度的峰值短17天。第一套和第二套住房的平均抵押贷款利率连续四个月保持低水平和稳定，而低资本成本已经稳定下来。
张大伟向中信经纬客户指出，北京房地产市场的调控一直是全国的标杆。经过几年的严格调控，房价的调整是明显的。市内没有学区房或者配套设施差，郊区房子售价降了不少。目前的上行成交量应该是触底反弹。
张大伟认为，前几年持续供应的有限竞争住房项目对北京房价的缓慢下跌起到了很大作用。在调控预期效果下，有限竞争房供应即将结束，新增无限量商品房地块逐渐增加，使得有限竞争房性价比提高，市场交易明显活跃，促进了交易量的增加。
和硕首席分析师郭毅也分析了中信经纬的客户。目前土地供应结构的变化，如无限量商品房地块供应的增加，使一些人对未来房价趋势持乐观态度。同时，新房市场还处于以价换量的状态，刺激了部分买家购买新房的热情，进而带动二手房交易。
分析称，后期交易量可能会继续增加
对于后续市场，张大伟认为，如果没有重大政策调整，北京新房和二手房成交量有望继续上升。郭毅说，到目前为止，北京已经签了3.3万多套新房。按照每月几千台的成交规模，预计将创下2017年深度调控以来的销量新高。
至于价格，根据张大伟的观察，在北京市场，如果二手住宅网每月的数量少于12000套，价格可能会下跌；12000多套，价格保持稳定；如果达到15000套以上，价格会小幅上涨；2万套以上，增速加快。
根据国家统计局公布的数据，北京二手房销售价格从5月份到8月份月均在线认购量超过1.6万套时，分别上涨了1.8%、0.7%、0.7%和0.7%。张大伟表示，目前北京房价处于轻微状态，但并不明显。市场既不过热也不太冷。随着后续交易量的上升，价格可能会保持小幅上涨的状态。
郭毅认为，北京的购房需求“稳步小幅上升”，但目前的市场库存和后续供应无法支撑价格的快速上涨，未来将保持一定程度的稳定。
根据壳牌研究院的预测，二手房市场有望在第四季度自然下跌，然后呈现传统的季节性反弹。但由于疫情影响打乱了需求释放的季节性规律，反弹将弱于去年同期。在稳定的供求情绪和宽松的货币条件下，年度成交量和价格涨幅稳定。
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