就在徐汇集团宣布将与哈尔滨领先的房地产企业宝玉集团联手，迈出进军东北的第一步后，国际知名信用评级公司联合国际近日发布了对徐汇集团控股股东徐汇控股的评级报告。报告中，联合国际综合分析评价了徐汇近几年的市场地位、盈利水平、财务结构、土地储备等情况，决定将徐汇长期信用评级从“BB”提升为“BBB-”，评级展望为“稳定”。
记者了解到，自2020年徐汇发布半年度报告以来，许多机构对徐汇给予了正面评级。
逆势保持高毛利
随着整个房地产行业的逐渐放缓和政策的收紧，中国房地产行业的信用评级分为两个级别。
徐汇之所以获得信用评级提升，并针对这一趋势进行“稳定”的前景评估，是因为尽管受到疫情的影响，徐汇在上半年仍保持了良好的基本面。今年6月，徐汇月度合同销售额达到创纪录的250亿元，9月份再创新高，在疫情影响下仍实现销售增长。同时，联合国际指出，徐汇在覆盖的十大城市中基本保持前十，继续稳定市场领先地位。
在盈利能力方面，联合国际认为，徐汇在购地成本上升的压力下仍保持较高的毛利率，并期望徐汇以优秀的项目执行和管理能力在未来继续保持稳定的盈利能力。此外，截至今年6月底，徐汇拥有2770万平方米的股权土地储备，足以支撑其未来三年的发展。
此外，徐汇在成本控制和财务杠杆管理方面一直持谨慎态度。2019年末，徐汇的债务资本比率为63.7%；同时，其无限制现金在今年6月底达到592.7亿元，足以支撑来年到期的短期债务。
在土地储备规模和征地手段方面，联合国际也指出，徐汇优质土地储备覆盖60多个城市，降低了政策风险的影响，有利于支撑徐汇的扩张。
中长期战略是有效的
徐汇能够保持较高的销售规模和稳定的盈利能力，以及市场对其未来业绩增长的积极预期，是对其相对清晰的中长期稳定战略的一定认可。
目前，徐汇一二线城市占土地储备的74%，而通过公开市场招标渠道新购土地比例不足2/3，多元化征地比例进一步提高。
得益于其坚持不懈的培育具有人口引进和可持续发展潜力的一二线城市战略，今年市场回暖后销量迅速回升。1-7月，徐汇签约销售额1027亿元，销售退货率超过95%，销售和退货均超过1000亿元。
“不取贵地，不取地王，不取错地。”徐汇控股CEO林伟民谈到徐汇的征地策略，表示要优先保证征地项目多元化，包括依靠商业、教育和老办法征地。据了解，2020年上半年，徐汇落地9个多元化土地收购项目，全部实现零溢价收购，占新收购土地收储权建筑面积近40%。这为后续的利润实现提供了保障。
其构建生态平台的协同策略也是一个“增色”项目。
2020年，疫情突然降临，很多行业陷入寒冬，物业管理企业的价值空前凸显。2017年，新三板于2018年在香港联交所上市。2019年，承包面积和管理面积同比增长60%以上。2020年，仅上半年承包面积就增加了3230万平方米，几乎是2017年的总量。规模迅速扩大，徐汇下的永胜服务成为国内“黑马”
2019年底以来，徐汇率先提出了“打造房地产行业透明工厂”的理念，迅速形成了“标准透明、材料透明、工艺透明、检验透明、服务透明”的5个透明和12条经验。截至10月，徐汇在全国16个城市有20个透明工厂项目。记者了解到，今年将有40家透明工厂。未来三到四年，徐汇计划在90%以上的项目中建设透明工厂。
一方面，透明工厂通过管理的精细化和技术的迭代进步，促进综合成本的下降；另一方面，规范化和开放化消除了用户的信任障碍，解决了预售制度中存在的问题，直接有助于经营业绩的提高。徐汇还声称，未来透明工厂将使用人工智能和机械运输来提高效率。
年度目标是2300亿元
除了联合国际，今年还有很多第三方机构提高或维持了徐汇的正面信用评价。自2020年徐汇发布半年报以来，天丰证券、西南证券、长江证券、国源国际等机构纷纷跟踪报道，评级均为“买入”或“增持”。
此外，徐汇还得到国际和信用评级机构的认可，吸引重视企业长期价值的长期投资者。今年上半年，标准普尔、穆迪、惠誉国际三大评级机构分别确认了徐汇“BB”、“Ba3”、“BB”的信用评级，重申并维持了对徐汇更为积极的评级。
此外，全球最大的指数公司摩根士丹利资本国际(MSCI mor gan Stanley capital international)最近也上调了徐汇ESG(环境、社会和公司治理)的评级。根据摩根士丹利资本国际的报告，由于徐汇在健康安全、清洁治理、绿色理念推广等ESG风险管理方面的突出表现，MSCI将徐汇控股集团的ESG评级从原来的B级提升至BB级。
得益于信用评级的提升，徐汇在融资方面不断取得突破。今年5月27日，徐汇发行了2020年第一批31.2亿元人民币的公司债券，3年期利率低至3.8%，创下徐汇公司债券发行历史新低。7月，徐汇发行5亿美元5.25年期海外绿色债券，利率5.95%。这是徐汇首次发行海外绿色债券。今年8月，徐汇又成功发行了3年期12亿元人民币海外债券，利率为5.85%。
“今年2300亿元的目标还是很有信心超额完成的。”在2020年中期业绩在线新闻发布会上，徐汇控股董事长林忠表示，徐汇下半年仍有2800亿元的可销售价值，涵盖50多个项目，其中88%位于一、二线和准二线城市，包括30个价值超过10亿元的项目即将开业。
对于2300亿元的年度目标，中期业绩报告显示，前7个月仅完成近45%的业绩目标；它最近公布了9月份的销售数据，今年前9个月的合同销售总额约为1543.5亿元。按照这个计算，今年前9个月，集团实现了67.1%左右的年度目标。
