自2017年以来，中国已有153家父母租赁品牌“雷勃”，2020年1月至11月多达84家。其中，很大一部分原因是由于“AG中低产出”、“长收短付”和“租贷”滥用等经营模式导致资金链断裂。很多家长租公寓，导致房东和房客陷入一场漫长的“受害者”游戏。
危机不是一夜之间发生的。两年前，长期租赁公寓还处于高光状态，各路资本争相加码，美国龙头企业纷纷上市。但由于资金的加持，一些分散的长期租赁公寓陷入了烧钱的“互联网式”补贴的普遍困境，越扩张越亏。
为了规范房屋租赁市场秩序，成都、Xi、重庆等城市纷纷出台文件，要求建立专门的房屋租赁资金监管账户。此前，杭州、深圳等地也发布了房屋租赁资金监管通知。长期租赁公寓已经进入强监管时代。
频繁的“打雷”
在蛋壳公寓爆炸之前，自2019年以来，已经发生了许多长期租赁公寓爆炸的事件，如丁家、乐嘉公寓、郭昶、醒来公寓、德裕科技、钟铉房地产等长期租赁公寓关闭或逃跑，导致房东和业主大规模维权。即使是行业内的龙头企业也无法逃脱利润困境，这是激进企业战略的表现，也是行业不成熟的结果。
长期出租公寓频频爆款，根源在于商业模式。据公开信息不完全统计，近70%陷入资金链断裂、经营纠纷或破产的企业，都是因为“高收入低产出”、“长收入短支付”。资金链断裂导致大量租金无法支付的情况。
从2017年开始，长期租赁公寓开始争夺住房，在资本的加持下打了一场“价格战”。一位行业专家表示，2017年至2018年间，许多长期租赁公寓以高于市场价格20%-40%的租金向业主收取房屋；为了争夺租客，以低价出租，租金降低到出货。
“由于流动性风险敞口，大多数长期租赁公寓都“火爆”互联网财富管理专家王永生表示：“资金的流动性管理是企业稳健经营的必备条件，但长期租赁公寓名义上是租赁企业，实质上是金融企业。如果长期租赁公寓的租金价差很小或为负值，即月租金收入与月租金成本的差额越小，长期租赁公寓的毛利越低。如果价差无法覆盖人力和财务成本，长期出租公寓就处于亏损状态，甚至经常出现‘爆雷’现象。”
他进一步指出，实际上，对长期租赁公寓的竞争非常激烈。为了以高价获得住房，避免低价空置出租，长期出租公寓处于亏损状态。如果向租客收取长期租金，向房东支付短期租金，则长期租赁公寓有两头都要履行的义务，向房东支付租金，向租客提供服务。当这种赔钱游戏无法进行下去的时候，长期租赁公寓行业频频爆发，这是对长期租赁公寓无成本激进式业务扩张的惩罚。
摆脱“野蛮”
尽管“雷爆”、“甲醛房”、“租贷”等问题频发，但长期租赁公寓的出现仍然满足了年轻人的租赁需求，是解决我国租赁市场结构失衡的重要途径。长期租赁行业作为一种新的经营形式，迫切需要进入有序发展的轨道。
易居控股CEO丁祖昱认为，长期租赁公寓就像早期的自行车共享和滴滴一样，争取资金、实力和规模是行业早期的正常表现。在“大浪淘沙”后，行业将走向成熟，中端企业将逐渐退出，最终达到多方制衡的健康状态
“长期租赁公寓最近“爆雷”，反映了行业内准入门槛低、监管不力、相关法律法规不完善的问题。”北京史静律师事务所律师孟博表示：“以蛋壳公寓为例，其商业模式已经多次被提醒存在风险，即支付房主租金高于收取承租人租金，收取承租人租金的期限长于支付房主租金的期限。资金链断裂后，出现了大量租金无法支付的情况。”
他进一步表示，从行业发展的角度来看，房租急需监管。“长租公寓‘雷劈’的一个重要原因是没有对租金进行监管，所以相关长租公寓企业没有顾忌。从现实的角度来看，需要从账户变更、公示监管、风险防控基金设立、风险防控基金使用、风险防控基金调整、风险预警等角度对租金进行监管。”
国家金融与发展实验室发文称，应设立行业进入壁垒，相关标准规范(如隔间、装修、安全等。)应制定，并定期组织行业情况讨论；地方政府要和住建部门一起搭建长租公寓的信息平台，通过在银行开立专门账户对租客的租金进行监管。
强监管时代即将到来
最近很多地方都发文章加强监管。其中，济南应加强对“AG中低产出”和“长收益短支付”业务模式的监管，落实约谈预警、暂停网上签约备案、发布风险预警、依法查处等措施。
针对“租赁贷款”问题，成都市明确规定，住房租赁贷款占住房租赁企业租赁收入的比例不得超过30%；深圳市也明确规定，房屋租赁企业不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用房屋租金消费贷款，房屋租赁企业不得以隐瞒、欺骗、胁迫等方式要求承租人使用房屋租金消费贷款；Xi要求房屋租赁企业在监管合作银行开立企业房屋租赁交易资金监管专用账户，避免恶意克扣保证金和随意挪用租金。
此外，Xi要求房租涨幅不得超过居民人均收入涨幅。进一步稳定住房租金水平，以房价收入比、租金收入比等住房承受能力衡量指标为基础，确定租金价格指数的合理区间。2020年至2022年，每年出租屋租金涨幅不会超过城镇居民人均可支配收入的增长。
此前，针对租赁市场过热、租金快速上涨的情况，北京市住房和城乡建设委员会会同银监局、财政局、税务局等部门，集中对自由式、翔宇、蛋壳等主要房屋租赁企业负责人进行了约谈，明确提出了规范房屋租赁企业行为的相应政策。住房和城乡建设部、国家发改委、公安部、市场监管总局、银监会、国网办联合发文《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，结束了长期租赁公寓企业通过租金贷款进行规模飙车的老路，明确指出“租金贷款”收入不得超过租赁企业租金收入的30%。
