2020年是值得纪念的一年。随着疫情的爆发，全球经济遭受重创，中国成为世界主要经济体中唯一一个GDP正增长的国家。重生或许是形容2020年中国房地产市场最合适的词。今年中国经济韧性凸显，房地产业绩超出预期。
经历了“第一季度冻结，第二季度重启，第三季度修复，第四季度回暖”的反向曲线，可以预测，2020年中国新房市场销量将达到17亿平方米，销量预计将超过17万亿元，均创历史新高。回顾过去的一年，三条红线，新楼市，新卖地量，楼市上市，成了房地产行业的年度关键词。
17万亿元销售额创新高
楼市调控的主旋律没有变，如面试命名、人才入驻、LPR利率转换、一城一策等等。11个月，各级相关部门出台458项监管政策。
在多重政策环境下，反应灵活的房地产企业迫切需要巩固全国供应体系，加大在销售较好城市的推进力度，充分激活营销体系。对于各种花里胡哨的营销，比如卖房子住，卖房子打折，通过渠道带客户，线上线下，这是2020年房企的第一个共识，“退钱为先”。
“疫情期间，新房平台纯线售出1600多套房，大部分都是刚刚需要的项目。这是供给方和需求方的双向匹配。”居里新居CEO王鹏告诉记者，疫情并没有让住房需求消失。
"网上选房被瞎卖，8秒就卖了6亿."今年上半年蛇口台子湾海印三开三卖，吸引近60亿元黄金，是今年上半年深圳楼市的缩影。11月，热流还没有消退。“几万人抢房子，只要有资格买就相当于赚了500万。”深圳开网，让资本市场新股使用的“创新”转移到楼市。深圳不是唯一一个，杭、宁、成、Xi安等城市的“创新”收入普遍较高。
在“创新”的传导下，房企征地积极性高。据中原地产研究中心统计，截至2020年12月7日，30多个城市的土地销售收入超过500亿元，其中上海、杭州、广州均超过2000亿元，南京等11个城市均超过1000亿元，多个城市的土地销售收入均创下新纪录。毫无疑问，这些土地储备将决定相应的房地产企业在下一阶段会站在哪个阵营。龙头企业地位不可动摇，中型房地产企业不稳定，小型房地产企业难以追赶，差异化不断加大。
“城市差异化、价格差异化、产品差异化、房企差异化、行业竞争差异化，但在2020年，出现了历史上最好的‘金九银十’，新房市在先抑后升的局面下创造了新纪录。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者，中国房地产市场的销售额将在2020年达到创纪录的高位，预计将达到17.2万亿元，这是一个既定的结论。十年前这个数额是5.2万亿。不得不说，中国房地产市场正以年均1万多亿元的速度增长。
“在中国房地产发展的30年里，前20年靠土地分红盈利，城镇化速度快。从2010年到现在的10年间，行业利润主要靠财务分红，通过借贷扩大规模，杠杆高，周转高。”蓝绿双城创始人曹舟南告诉记者，“三条红线”的到来对房地产行业的影响最大，将彻底打破。
众所周知，今年8月，根据“不含预付款的资产负债率不得超过70%，净负债率不得超过100%，现金-短债比率不得低于1倍”的边线标准，房企被划分为“红、橙、黄、绿”四个等级的消息在市场上流传。根据要求，12家试点房地产企业从2021年起正式进入两年半的“三条红线”测试期，到2022年底将降级。2023年6月底前，试点房地产企业“三条红线”全部达标。
在过去的三年里，大多数房地产企业实现“三条红线”并不是一件容易的事情。2020年上半年的财报显示，在全国43家主要房企中，仅有5家达到了“三条红线”，同时踩下“三条红线”的房企有12家。
这项新规定带来的巨大变化已经开始在市场上形成。据记者观察，房企负责人普遍冷静，板块可以有很大的回旋余地。即便如此，龙湖等绿色房企也增资扩股，“晴天填屋顶”的意图也很明显；大部分中型房企放弃进军新城的计划，协商退地，停止三四线城市征地，全面缩一线；近年来，小户型住宅企业融资困难，但适应性较好。
“困难的选择大多是中型房企。如果继续冲规模，期限不开可能会受重伤；如果你选择降低杠杆率，你可能永远没有机会增加你的市场份额。”易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉记者，今年出售资产、增资扩股、引入战争投资等动作频繁，说明房企背后的压力非同寻常。
“近日，幻想曲与中融国际信托签署战略合作协议，斥资8亿元从幻想曲子公司收购项目公司70%的股权。”中型房企相关人士告诉记者，老改造项目具有“周期长、利润高”的特点。如果通过股权调整实现短期变现，可以弥补项目前期成本，提前实现收益，降低杠杆率。
当然，除了以上提到的标准动作，加速周转依然是有效的招数。“新的‘三条红线’规定即将出台。融资成本比房价快。房企卖得越慢，损失越大。因此，开发商普遍转向高周转模式。”王鹏直言不讳地告诉记者，就像制造业一样，产品库存时间拖得越久，赚取差价的能力就越弱。
“从短期来看，住房企业预计将减少土地收购支出，并严重依赖销售回报。更多的房企将“回报率”作为企业管理的一个重要指标。”壳牌研究院首席分析师潘浩告诉记者，中期来看，对生息负债增速的控制将固化现有房企的梯队结构，弯道超车现象难以重现。中期很难再出现。“黑马型”房企；从长远来看，新的融资规定将成为金融业房地产行业长效机制的重要方向，行业监管严格规范，整体风险降低。在此基础上，行业集中度的加快将更有利于管理分红型住房企业的发展。
从这个角度看，“三条红线”对市场的影响是渐进的。降低杠杆率和融资成本是开发商在房地产圈继续经营的底线。在这个明确方向的指引下，原本不打算拆分地产界的房地产企业已经开始屈服。
拆分房产IPO
降低财务成本
据学会提供的统计，截至2020年12月24日，香港证券交易所上市37家，物业公司市值超过7100亿港元，平均市盈率超过50倍；沪深两市四家上市物业公司市值约350亿元。
过去6年，从一家公司在香港上市，到整个香港股市，这个板块的市值都超过了7，100亿港元。不难看出，今天的物业服务业务已经不再是开发商的辅助业务部门，而是成为了现金造血的重要来源。
“住房企业分拆背后的逻辑分为两点。”兰德咨询总裁宋延庆告诉记者，首先是缓解房企的资金压力；第二，通过资本市场融资扩大业务规模。
不得不说，绝大多数上市房地产企业都是从房地产企业的母公司剥离出来的，母公司的发展业务规模几乎决定了这个企业的收入规模。上市后，第三方拓展能力、商业模式、盈利能力将决定公司未来是成长为“月亮”还是“星星”。但无论是“星”还是“月”、“蚊”还是“鲸”，共识是不能再等了。
“在目前国内经济形势和监管政策下，房企的经营压力加大，房地产行业因其现金流稳定、资产清淡、反周期等优势成为房企的起点。”中智研究院常务副院长黄宇在接受记者采访时说，现在是物业管理行业发展的黄金时期，巨大的市场空间和资本的力量可以推动物业服务企业的快速发展。对于房企来说，此时分拆物业上市可以抓住市场机会，实现新的业务增长点；另一方面，我们可以专注于自己的开发业务。
更重要的是，物业管理行业是一个蓝海市场。根据中智研究所向记者提供的统计数据，保守预测，到2020年底，中国房地产业的经营面积将超过250亿平方米，营业收入将超过6000亿元。据综合测算，预计到2024年，全国物业管理行业营业收入将达到9296.43亿元左右。
“近几年房地产行业进入股市，传统房地产开发利润率整体下降。同时，房地产行业万亿美元的市场规模引发了新的想象。”张大伟告诉记者，市场规模足够大，IPO后还有输血渠道，不需要母公司投钱支持扩张，也能贡献稳定的现金流，是一笔不错的生意。
毫无疑问，年销售额17万亿平方米的新住宅市场是物业管理行业成为好企业的重要支撑力量。但2020年“冰与火”并存后，新房市场规模是否会继续上升，17万亿元的销售记录是否会刷新，仍是个问号。
“预计未来十年，房地产规模将从年销售额17亿平方米逐渐减少到10亿平方米，未来的商业模式和融资模式将发生变化。”颜跃进谈到未来新屋市场规模的发展趋势。他认为，从2021年开始，房地产的盈利空间将逐渐缩小，企业负债率也将下降。如果“三条红线”如期实施，部分房地产企业可能存在资金链断裂的风险，因此，房地产企业将面临重大洗牌。
但无论未来房地产市场如何发展，最终还是会继续进行“住而不炒”的定位，以促进房地产市场稳定健康发展为目的。
