“你是保持活力还是坚持消费？看短期效益还是长期效益？是走捷径还是走艰难正确的道路？是宽门还是窄门？”
2020年底，徐汇控股董事长林忠提出了一系列关于房地产企业生存的基本问题。三条红线下的高杠杆扩张模式是不可持续的。2021年房地产企业会降低杠杆吗？
答案是肯定的。在“三条红线”的压力下，降低杠杆将成为未来三年所有房地产开发商最大的问题和任务。
2020年8月，住房和城乡建设部、央行召集12家房企召开相关会议，正式抛出“三条红线”监管。所谓“三条红线”，是指不含预付款的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债率不得小于1倍。
监管部门根据踩线次数，将房企分为“红、橙、黄、绿”四个等级。每降低一个档次，计息负债最高增长率提高5%。即使是绿色等级的房企，计息负债的年增长率也不应超过15%。
根据2020年中期报告，兴业证券对70家企业进行了统计，发现其中24%在红色摊位，30%在橙色摊位，35%在黄色摊位，只有11%在绿色摊位。
“踩线”次数越多，房企面临的降低杠杆压力越大。根据监管要求，从2021年1月1日起，房地产企业正式进入降低杠杆的测试期。到2023年6月底，12家试点房地产企业的所有“三条红线”指标都必须达标，到2023年底，所有房地产企业都将达标。
据《经济观察报》报道，在“三条红线”监管出台后，大多数房企根据自己的财务指标进行压力测试，并通过发布声明的方式考虑规避。与此同时，房地产企业投融资部门的负责人也一直在向监管部门吹吹风。
与以往不同的是，这一次监管当局极其坚决，监管内容不仅限于表内。清股、影子公司等表外负债也将纳入监管范围，房地产企业的所有负债都将通过渗透进行监管。
"降低杠杆率是房企未来几年的主要任务."嘉里研究中心总经理林博表示，降低红档企业杠杆率的压力比较大，短期内几乎不可能达标。
“过去，企业必须利用财务杠杆来实现弯道超车。杠杆越大，效果越显著。”林忠认为，在“三条红线”监管要求出台后，房地产行业进入了一个高平台时期。“你会发现，我们必须改变增长模式。”
其实，降低房企杠杆的序幕已经拉开。根据兴业证券的研究报告，房地产行业的生息负债增速开始下降。2017年至2019年，房地产计息负债增速分别为24%、23%和10%。到2020年第三季度，这一指标将降至5%。
对于房地产企业来说，降低杠杆的第一招就是减少投资。国家统计局统计显示，今年1-11月，全国房地产开发投资约12.95万亿元，同比增长6.8%；其中，住宅投资约9.58万亿元，增长7.4%。这两个增长率分别低于去年同期的10.2%和14.4%。
努力、快销、高周转成为房地产企业短期内调整的关键突破口。据国家统计局统计，今年前11个月，全国商品房销售总额达到14.9亿元，比去年同期增长2
在加速去工业化的同时，一些开发商也在寻找快速降低杠杆的“捷径”，增加股权融资、资产拆分或上市、合作开发、引入战略投资者，这些都是今年房地产市场频繁出现的情况。
最近的案例是恒大和敏捷。恒大回归A终止后，开始将筹码押在促销回归、财产分割、房车宝等动作上，以缓解流动性、降低杠杆。12月底，敏捷打包将7个项目的股权转让给平安地产。
《经济观察报》获悉，前段时间，恒大、R&F等红档房企也找到了平安，希望以类似方式获得资金支持。
在游戏规则不断变化的背景下，无论是加速收钱，还是一次性出售盘活的资产，所有企业都必须正视这个行业很难有黑马，只有千里马的事实。
“千里马”意味着“短而快”的成长时代已经结束。就像林说的“过去，我们要成长(尺度)。未来，我们必须发展壮大，增加利润，增加资产和资本，以应对下一个成熟阶段的挑战。”
未来，房地产将逐渐回归一个普通的行业。“所有企业又回到了同一起跑线上。因为一切都是零，企业原有的优势和做法可能无法建立。”9月底，万科董事长于亮表示。
