“2020年销售额将超过17万亿元，相当于16亿平方米的销售面积。”2020年的最后一天，易居企业集团CEO丁祖昱给出了他的上海房地产销售统计数据。半个月后，国家统计局公布商品房销售额17.3613万亿元，销售面积达176086平方米。虽然数据之间有一些差异，但都表明了一件事：——尽管新冠肺炎的肺炎疫情带来了重大不利影响，但房地产市场仍将在2020年创下销售新高。
事实上，早在第二季度，许多房地产企业就已经走出了疫情的“阴霾”，销售额也逐渐同比转正。“金九银十”之后，重点城市又回到了热天，到年底，大部分房地产企业还是有一份漂亮的成绩单。
然而，成绩单的背后是一些房地产企业未能实现销售目标的事实。虽然“疫情”可以作为借口，但在房企融资“三条红线”和房地产贷款“两条红线”的压力下，2021年房企走下去还是个问题。
他们中的大多数都在不断成长
南方产业智库根据上市公司公告和研究机构数据，对HFI 60指数监测的2020年房地产企业销售数据进行统计。
在能获得销售信息的44家房地产企业中，合同销售额最高的恒大和万科双双进入“7字头”，分别达到7232.5亿元和7041.5亿元。另一家领先的房地产公司碧桂园宣布股权销售金额为5706.6亿元，但根据中国指数研究院公布的房地产公司销售数据，碧桂园的销售额已达7888.1亿元。
值得一提的是，恒大在上半年万科、碧桂园因疫情销量同比萎缩时，依靠网上卖房等策略，使得销量同比保持增长，在行业内是有所不同的。这与恒大去年提出的以销为主、减负为辅的“新战略”密切相关。恒大最终的销售业绩也大大超过了最初预测的6500亿元。
除了恒大、万科、碧桂园，融创、保利都在“5字头”阵营，中海、绿地、世茂三家地产企业，超过3000亿人民币。据统计，35家企业销售额均超过1000亿元，其中龙光、凯撒、华侨城、合景泰富、钟君、时代中国6家房地产企业首次进入“千亿”阵营。越秀、法华、剑法已经突破900亿，距离“1000亿”只有一步之遥。
统计显示，41家公司实现了正增长。其中最高的剑法国际直接从507.8亿元增加到907.7亿元，增幅为78.75%。绿城中国去年实现销售业绩2147亿元，不算代理建设数据，但2019年这个数字只有1354亿元，增长793亿元，增长58.57%。
销售额在增长的37家房地产企业中，大多数都在10%-30%的范围内，共有22家企业。恒大、万科、华润、世茂、招商局蛇口、奥园都在这里上市。其中恒大增长20.33%，万科增长11.62%。
与恒大万科相比，碧桂园的销售增长率为3.34%。增长率在0-10%的房地产企业中，有相当多的“幸运儿”。去年第三季度末，中远集团销售额总计760.3亿元，仍比去年同期下降14.50%。但中远做了后续努力，年底冲至1310.4亿元，较2019年增长0.78%。R&F也是如此，去年前三季度仅为866.3亿元，同比下降6.41%。但经过第四季度的“开挂”，年销售额达到1387.9亿元，同比增长0.43%，追到了最后一辆不跌不反弹的大巴。
三家房企“落后”
与由负转正的房地产企业相比，有些房地产企业则不然
新城控股多年来销量一直火爆，但2019年时任董事长王振华被捕后，部分项目售出，可售价值仅为4000亿元。加上疫情的影响，现任董事长王孝松去年3月宣布，2020年的销售目标只有2500亿元，甚至没有2019年实现的2708.01亿元的销售额高。从新公布的年销售额2509.63亿元来看，新城控股勉强过关。
绿地控股的情况更尴尬。2018年实现突破3874.93亿元后，2019年仅象征性增加约5.5亿元，2020年又掉头回落。与上半年末20.67%的同比降幅相比，下半年格陵兰仍在追赶。但与其他跨过5000亿元甚至7000亿元大关的头营房企相比，仍徘徊在4000亿元门槛的绿地控股明显落后。
在所有可以统计的房地产企业中，首都房地产销售额为708.6亿元，同比下降12.31%，成为缩水最大的房地产企业。2018年，首创置业提出了“2018年支出800亿元，2019年突破1000亿元，2020年实现1400亿元”的三年目标。现在2020年过去了，首都地产的销量离当初的愿望越来越远。
这次统计的44家房地产企业中，有36家此前公开披露了2020年的销售目标。据统计，29家房地产企业年末目标完成率超过100%，4家房地产企业目标完成率超过120%。最高的瑞安房地产去年销售额为211.84亿元，完成率达到151.31%。但融创、R&F、中海等7家房地产企业未能实现原定目标，最低仅为65.52%。
在HFI 60指数监测的房地产企业中，有16家企业因销售额尚未公布而无法统计。之前经历过危机的太和、月泰就是其中之一。情况众所周知的泰和，现在还在负债，债务重组也取得了一个又一个的进展，但是还没有大的突破。
机遇和压力并存
即使销售额同比增长，销售目标突破，一些房地产企业在2021年初也会遇到麻烦。
与泰禾产品定位相似，主要依靠“府”系高端住宅产品的中国金茂，2020年销售额增幅达到43.71%，但金茂在1月25日晚突发盈利预警，宣布公司所有者应占溢利（未包含投资物业的公平值收益）较2019年度下降40%至50%。
金茂在公告中称，溢利下降主要是房地产市场调控等原因导致项目售价不及预期，需计提发展中物业、持作出售物业减值所致。但这并不能抵消市场信心，金茂股票26日一天内跌幅超过16%。不论如何，销售大增但净利润出现近乎“腰斩”都不能说是正常现象，金茂的突然遭遇，或许也是部分规模房企正在面对的问题。
“‘三道红线’之后，房企的资金压力骤升，资金上的挑战将是未来最大的挑战。”丁祖昱认为，“三道红线”让过去高歌猛进的房企变得拿不到那么多资金，行业整体再继续往上走的动能会大大削弱，再加上已经提了多年的“房住不炒”，行业的发展方向已经变得非常清晰。
事实上，进入2021年后，原本已有融资“三道红线”紧箍咒的房企，在房地产贷款“两道红线”上再度迎来压力，整个1月，包括广州、深圳、杭州、上海等地从购房资格、金融措施等多个方向调控收紧措施，也在对房企今年的走向产生重要影响。
中国指数研究院在一份报告称，2021年“房住不炒”的调控总基调不会变，金融监管也将继续规范健康行业发展，平稳健康发展将是主基调。新时期行业降速、分化、容错低等特征更加明显，新竞争格局的形成正在孕育中。
该报告认为，房企应当在更具韧性的重点城市群及核心一二线城市抓住城市结构性机遇推动增长，同时严防财务风险，优化财务管理，全方位塑造核心竞争力，从产品、服务、运营、管理等方面提升自身能力，综合能力将成为行业竞争的根本所在。
丁祖昱也认为，在“三道红线”等压力之下，未来规模房企出现负增长，可能是常态。
