从去年下半年开始，随着房地产市场复苏的加快，一向嗅觉灵敏的上海楼市不仅上涨迅速，而且此后房价暴涨的速度和幅度也不能用“火爆”来形容。特别是今年以来，“千人摇号”、“毁约”、“两小时提价40万”等条款成为各大互动平台。
但随着近期住房和城乡建设部对上海房地产市场的考察和监管，以及上海一系列相当严格的调控政策出台，业内人士认为，上海楼市短期交易萎缩是一个大概率事件。
新政“冷却”了房地产市场
回顾2020年的上海房地产市场，市场预测上海楼市将呈现持续下跌趋势，但从实际情况来看，超出了市场预期。
根据上海市统计局发布的最新数据，2020年，上海新房销售面积将达到1789.16万平方米，比上年增长5.5%。其中，住宅销售面积1434.07万平方米，增长5.9%；同时，二手房市场也很火爆。据市房地产交易中心统计，全市存量房净签约面积2495.43万平方米，比上年增长19.9%。其中，既有居住建筑净标志面积2246.23万平方米，增长24.4%。疫情过后，积压的住房需求得到释放，存量房屋交易量增加，为近四年来最高。
柯睿研究中心副总经理杨克威告诉记者，2020年上海楼市火爆的核心原因主要在于以下四个方面：一是从2020年3月开始，上海全面推行“公民招聘”，私立学校以抽签方式进入学校。新政下，优质学区二手房价格暴涨，带动了整个二手房市场的火爆；二是受旧区加速改造的影响，造就了大量的增量住房需求，这是由强大的购买力支撑的；三是基于相对宽松的货币政策环境，市场预期核心城市资产价格上涨，使得改善需求继续释放；四是受新房、二手房价格倒挂影响，“打新”市场持续火爆。
根据Cree房地产研究中心提供的数据，2020年，上海40%以上的新项目识别率将超过100%。徐汇、长宁、静安等核心地区人气高涨，“创新”成为普遍做法。超过70%的项目认可度超过100%，惠城南街的胜率低至7.8%。
在此背景下，今年1月21日，上海市住房和城乡建设委员会等八部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》号，从堵塞“假离婚”购房漏洞、调整增值税免税期限、增加土地供应和调整土地供应结构、对无房家庭优先抽签、加强信贷资金管理等方面，对楼市调控政策进行了升级。不仅如此，仅在新政出台4天后，上海还将法国拍卖行纳入限购范围。
对于去年刚拿到上海户口，目前在某通信央企下属公司工作的小刘(化名)，在谈到在上海看房的经历时说：“可能是新政出台后不到5年的房子数量减少了很多。再加上税费的增加，这个地区的二手房价格真的不再暴涨了。”他还说，现在可以看到新政的效果。
二手房市场率先调整
事实上，益德资本的投资总监蒋正和表示，这次上海出台的房地产市场新规定是从国家政策的角度对需求方采取的更严格的政策
“从内容上看，离婚3年内购房按离婚前家庭总数计算，免征增值税期限由2年升级为5年。它不仅直接指最近上海楼市的混乱，也极大地打击了投资者。炒房热情高涨。”上海中原地产市场分析师陆告诉记者，如果是投机买房，一般持有期基本在2-5年之间，上海新政将增值税免税期提高到5年，这无疑将大大减少房地产投机。盈利空间，而且在未来2到3年内，由于房地产市场的不确定性，可以说风险程度也在增加，所以这一招对于炒房者来说是相当致命的。
具体来说，以一套购买价格为900万元、销售价格为1000万元的非普通住宅为基础，已购买两年不到五年，按原增值税计算方法，只需缴纳增值税5万元，其利润率为95万元。但按照目前新的增值税计算方法，要缴纳的增值税突然增加到50万元，而此时的利润率只有50万元。
“5万元和50万元相比税费。这是一个十倍的缺口，意味着投资者炒房的利润将被抹去，这自然大大减少或抑制了投资者的炒房行为。热情。”卢文喜表示，从新政实施后的情况来看，相对于新房市场稍显呆滞的反应，上海二手房市场确实已经降温。
上海中原地产提供的数据显示，上周(1月25日-1月31日)，上海新上市二手房数量直接暴跌至1万套以下，为9543套，较上月下降26.7%。需要注意的是，过去二手房新上市的波动只在5%的范围内波动，很少看到像上周这样明显的缩水；与此同时，上市价格也有所下降，比前一个月低了约4个百分点。
卢文喜表示，仅从上海房地产市场来看，调控政策拐点出现在两周前，市场拐点也在上周同时出现。可以预计，短期上海楼市仍呈现相持博弈态势，即将到来的春节假期影响将叠加，市场交易萎缩将是大概率事件。总体来看，预计上海楼市新政将继续发挥作用，而市场预计还有一到两个月消化。
刘烨说：“毕竟买房是大事，不能马虎。快到春节了。看现在上海的楼市价格，比以前好了，我就继续看房，不过应该是春节后。现在我家也在尽力帮忙研究价格问题。希望在明年。后我们有更大的议价空间。”
有银行称额度吃紧
值得关注的是，随着近期上海楼市调控政策的升级，紧随而至的房贷新规也为上海楼市再束一道“紧箍咒”。
1月29日，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，对上海辖内商业银行就差别化住房信贷政策执行、住房信贷管理等工作提出要求，主要内容包括房地产贷款集中度管理、首付款资金来源和偿债能力审核、借款人资格审查和信用管理、个人住房贷款发放管理、信贷资金用途管理、房产中介机构业务合作管理、风险排查等方面。
中原地产首席分析师张大伟在接受记者采访时表示，本轮上海楼市火热，除了与“打新”潮、学区房回购潮有关系外，经营性贷款违规流入房地产市场更是不可忽视的重要原因。此次上海出台信贷监管政策，一方面能为楼市调控提供较为重要的援助力，另一方面也代表着此次上海楼市调控正在明显增加力度。
“过去，国内房地产按揭贷款主要看购房者提供的收入证明，但坦白讲，收入证明造假一直都如顽疾般存在，信贷管控也很难做到真正且完完全全地严格。”张大伟认为，如果此次上海在个人住房信贷方面能真正严查，预计房地产市场将很快降温。所以，银行对此政策的落地执行情况如何，对于后续的上海房地产市场走势来说，将有重要影响力。
当然，除了银行“自查”外，受去年年底人民银行、银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》影响，银行方面确实也在收紧房贷额度。
近日，当记者以购房者身份向上海地区多家股份制银行贷款部工作人员咨询房贷问题时，一家规模颇大的股份制银行工作人员告诉记者，尽管该行首套个人住房贷款利率暂无变动，仍为LPR+60基点，即年利率5.25%，但目前该行已暂停受理个人二手房房贷业务。
据该工作人员透露：“目前我行的房贷额度确实不太够了，不过到4月份左右，预计这一情况会恢复正常。”
当记者再次致电另一国有股份制银行时，该行工作人员表示，目前该行仍可受理个人房贷业务，且首套个人房贷利率仍维持不变。但谈及具体的放款周期时，该工作人员称，较之前的时间确实有所延长，而延长的这一部分时间，包括查房、查征信等时间变长，银行审贷周期变慢，以及在处理二手房个人房贷时，对前一贷款人结贷与当下贷款人放贷交易流程变慢等诸多方面。
58安居客房产研究院分院院长张波认为，银行通过强化对个人住房贷款的审批，一方面可以从源头打击炒房苗头，封堵非理性购房行为，另一方面，对稳房价也将在侧面起到积极的作用。
