在“十四五”计划和2035年远景目标纲要草案中，转变城市发展方式，推进新型城市建设成为重要内容之一。为了解决城市有机更新的障碍，中华全国工商联合会房地产商会在今年的中华全国工商联合会提案中提出实行“新租赁土地年租制”模式。
中华全国工商联房地产商会城市更新分会会长柴志坤表示，在当前“国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进”的经济模式下，推进新城建设、实现城市更新与内循环核心要素高度兼容，因为其嵌入的经济、 社会和环境目标已成为中国新经济模式下重塑城市产业结构、提高消费水平、改善生活环境、促进城市向内涵式发展转变的重要路径。
“城市更新是一个大问题，涉及面很广。从宏观更新模式来看，可分为拆除重建、有机更新和综合改善三类。”柴志坤介绍说，有机更新是指对该地区原有建筑的更新，只需少量的拆除和建设。虽然目前有机更新在中国各地的比重并不高，但与拆迁改造相比，有机更新可以在保留城市文化、肌理和特色的同时迭代更新产业，不断为当地创造新的供给，满足新时代的需求，振兴城市活力，提升城市功能，改善城市居住环境。
同时，由于我国城市更新制度的不完善，具体项目的实施还存在很多问题，如土地、规划、资金等。其中，土地利用问题尤为突出。
首先，城市更新是在原有规划建设的基础上进行的，可能涉及到原有用途的改变。比如旧厂房，以前是工业用地，为了满足项目新的功能要求，需要变成商业、科研、公寓等用地。然而，目前遇到的问题是，虽然建筑用途有所改变，但没有明确的法律依据和审批程序。很多项目审批时，地方政府只能采取会上讨论的形式，但往往因为利益的调整而难以决策。
其次，是土地使用年限到期能否延长的问题。目前大量的商业、写字楼需要更新，几乎达到使用年限或者只剩下10年以上。但是，非住宅建设用地使用权期满后的续期问题，目前还没有明确的法律规定。
还有就是楼能不能加的问题。工业园区、工厂和企业是城市有机更新的重要领域。为了适应新的格式，这些既有建筑在改造后往往需要在内部增加楼层，从而导致使用面积的调整。但目前既有建筑加层改造没有明确的法律依据，无法获得任何形式的批准，增加的面积也属于违法建筑范畴，改造几乎不可能。
为了推进城市有机更新的进程，吸引更多的社会资本进入城市更新，中华全国工商联房地产商会提出实施“新租赁土地年租制”，解决城市有机更新的上述障碍。
第一，“新租赁土地年租制”的实施可以顺利衔接新旧建筑使用年限、用途、容积率的变化。“新租赁”是指根据新用途和新年份，对有机更新的建筑物重新签订土地使用年限；“年地租制度”是指土地使用者在签订新的租赁合同后，每年缴纳土地出让金。例如，更新后的"
第三，“新租赁土地年租制”的实施，可以解决社会资本无法投入到因土地使用剩余年限短而急需更新的既有建筑上的问题，加快城市产业和功能升级。
第四，可以根据不同的建筑用途、产权、使用面积、经营利润确定“新租赁土地年租制”的中年租金，并建立相应的评估标准；土地所有权人在使用年限内变更的，买卖双方可以协商当前年租金价格和到期后的价格。
