商务公寓即将成为深圳楼市的过去式。近日，深圳市规划和自然资源局在《深圳市规划标准与准则》的修改意见中排除了“商品房”的表述。2020年7月31日深圳宣布停止审批商品房后，政府明确表示土地供应中没有商品房，从根本上阻断了商品房的供应。
功能定位不明确
商务公寓是为商务人士提供短期商务和居住的一种产品。据业内人士介绍，在80、90年代深圳招商引资的大背景下，各省市纷纷在深圳设立办事处和分支机构，商品房的出现与当时的时代背景相吻合。但是现在各种酒店、出租屋、长租公寓、分时租赁都有了很大的进步，商业公寓已经没有价值了。
通过对比深圳市规划和自然资源局2019年10月发布的第《深圳市城市规划标准与准则》条，记者发现，修改后的指引删除了商业用地主要用途中“商业公寓”的描述。同时，“商住公寓”一词也不再属于《建筑物及设施分类指南》的范畴。
中智研究院深圳分院研究总监童晓玲指出，《深圳市城市规划标准与准则》的修改意味着后续的商品房将退出深圳市场。此次对商品房的政策调整与去年出台的政策相呼应、相衔接，执行政策的目的是一致的，符合国家相关政策和深圳实际管理需要，有利于进一步规范管理，促进房地产市场稳定健康发展。
“商务公寓前期在一定程度上起到了商务办公区的支撑作用。近年来，商业公寓呈现出明显的住房化趋势，偏离了“为商务人士服务”和“短期住宿”的宗旨。”广东省住房政策研究中心首席研究员李告诉记者，“商品房用地是商业办公用地，但实际用途是居住，这就导致了以房代房等乱象，扰乱了供应体系，滋生了大量违法建筑，往往导致业主维权。同时，也存在消防安全隐患。毕竟住宅楼的消防要求比商业写字楼高。”
他进一步表示：“未来住宅用地是70年产权，商业写字楼是40年或者50年产权，两者之间没有产品，浪费宝贵的土地资源。取消商住公寓实际上为住宅用地腾出了宝贵的空间，也杜绝了打着商业幌子进行住宅开发的做法。”
现有商业公寓的合理改造
记者发现，深圳在封锁商品房的同时，也放松了对历史遗留商品房的限制。2月底，深圳市住建局发布《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》号文件，明确允许新建和竣工的商业公寓、宿舍项目使用燃气管道。通知指出，已建成的商品住宅项目需要管道燃气的，应当符合国家和省、自治区、直辖市有关技术规范的要求。新建商品公寓、宿舍项目建设单位需要使用燃料的，应当将燃气管道工程与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。“近年来，深圳的政策鼓励将城中村改造成长期租赁公寓，鼓励将空置率高的写字楼改造成经济适用房，并鼓励将已批准的商业公寓项目改造成可销售的人才房。所有行动都指向一个简单的目标：鼓励将现有房产改造成住宅，解决深圳的住房问题。”中国城市经济专家委员会副主任丁松说。
事实上，住宅产品的稀缺和商业产品的过剩
“以后不会有商务公寓产品了，少卖一套。我们目前正在清算，目前有两套85平米。”深圳福田区八卦岭一个公寓项目的业务员告诉记者，在深圳戴泰公寓可以供气的政策出台后，一天就卖出了14套，对于不温不火的深圳公寓市场来说，实属罕见。
“我们没想到市场会如此敏感。”业务员告诉记者，3月1日后，整个公寓市场要么直接提价，要么取消之前的折扣。他介绍，项目最近取消了30-50万的优惠。
丁松认为，虽然深圳一些商业公寓的销售正在回升，但整体上仍存在去化学压力，一些项目不宜借机炒作。
据中原地产统计，虽然2020年年中已停止商用公寓审批，但全年已有46个项目获批出售，未来可供应24910套。截至2020年12月底，深圳共有24，118套商品住宅可供出售，脱建期高达23个月。形成鲜明对比的是，深圳新房存量只有8个月左右。
据记者了解，深圳商住公寓市场分化严重。中介表示，目前比较受欢迎的公寓要么是40平米之类的小户型，比较好租，要么是燃气、水、电连通，可以整合、落户、有度的公寓，有很大的住宅替代功能。
关于近期公寓市场的表现，李告诉记者，在深圳推出新的公寓规则后，公寓市场短期内可能会上涨，但整体影响不会太大。
李提醒消费者，公寓的产品属性仍存在严重问题。商业公寓的用地性质一般为二类居住用地、商住用地或商业用地。产权一般为40-50年。首付需要50%，贷款只有10年。拥有和持有房屋的成本相对较高。
另外，公寓转让时需要缴纳营业税、土地增值税、个税等税项，交易成本高于普通房屋。一位中介告诉记者，总价300万左右的公寓，至少要交15万元的税。
