当高周转高增长的时代一去不复返，房地产行业正处于发展的转折点。
在“房住不炒”的主基调下，房企在征地、融资、销售等环节面临高频、精准、差异化的监管。无论是“三条红线”“第五次房贷”“集中供地”等长效机制，还是“共同富裕、全民安居有家”的目标，都表明房地产宏观政策的边际调整是必然的，并将持续下去。
房地产行业的深刻变革已经铺开，如何“住得住、住得好”成为房地产企业最迫切、最重要的命题。
今年万科中期业绩会上，万科总裁朱九生提出“规模与效益、短期与长期、风险与效益要权衡”，突出运营安全，坚持开发、运营、服务并重，加强运营服务能力建设。
在中期业绩会上，融创还提出了“更安全、更从容、更长远、更有价值”的——新战略发展目标，强调以利润为核心，以客户满意为核心，以安全稳定为核心，提升综合竞争力，持续为员工、客户、股东、社会创造价值，从容拥抱行业变化。
新的周期已经到来。谁能快速找到新阶段发展的最优方案，为产品和运营牢牢筑牢坚实的基础盘，谁就能在竞争日益激烈的环境中抵御风险，抓住机遇，活得更好？
竞争质量时代的真正到来。
过去房企的发展各有所长，或者是用杠杆称霸天下，或者是擅长投资，或者是产品为王，或者是擅长高周转。但是新常态下，旧的游戏规则被打破，只有综合实力才有发展空间。综合实力的培育离不开一定的战略选择和创新、高效、务实的产品体系能力。
2021年8月31日下午，国务院办公厅召开“努力实现全体人民安居乐业”新闻发布会，提出了许多新的时代命题。比如住房矛盾从总量不足转变为结构性供给不足，人民群众对住房质量和环境提出了更高要求；城市建设的质量和安全与人民对美好生活的向往不相适应。
近期也有机构从更细分的政策层面进行分析，指出在“房住不炒”的背景下，住房由高速发展向高质量发展转型的信号越来越清晰。中信证券(600030，Guba)表示，8月份发布的《上海市住房发展“十四五”规划》、《北京住房和城乡建设发展白皮书(2021)》两份文件均体现了推进城市更新、提升住房整体质量的思路，为未来发展规划和展望。
国信证券也指出，“竞争性品质”有望成为房地产拍卖的新焦点，推动房地产连锁进入新时代。它表示，7月底，住房和城乡建设部在《东方时空》专栏中表示，“建立房地产联动机制，在北京推广做法，限制房价，控制地价，提高质量”，后续的“竞争性质量”可能成为未来土地拍卖规则的重要调整方向。如果在全国范围内推广“有竞争力的品质”，有望彻底改变房企“重成交量轻品质”的现状，开启我国高品质住宅建设的新篇章。
除了政策变化，市场需求端也在迫使房地产企业修复内部优势，细化产品。在土地和金融红利的时代，在一些消费者眼中，房地产必然具有投资属性。然而，随着调控的深入、人民生活水平的提高和买方市场的到来，房地产进入了真正的产品价值时代。
越来越多的房企意识到高质量、高服务的重要性，把提升质量和服务作为未来的重要战略
在今年北京第一批集中供地中，融创以“高标准”建设方案招标方式，在北京舒村拿下——块地块。本项目设计采用绿色建筑三星、装配式建筑(装配率91%)、超低能耗建筑、健康建筑的建设标准，引领住宅居住品质迭代升级。
有专家指出，融创的发展案例表明，在行业进入质量竞争的大趋势下，企业保持竞争力、谋求稳健发展的根本仍然是聚能造好产品。产品实力将成为企业发展的核心竞争力。拥有优质产品实力的企业不仅会在销售端崭露头角，还会率先进行投资扩张。
未来增长模式的重新定义。
应对复杂的外部环境，房企的最佳姿态不仅要提升产品和服务，还要持续夯实基础盘面，保持均衡发展。
对于房企来说，“均衡发展”是一项系统工程。面对变局，万科表示，将继续坚持“稳中求远”工作主基调，围绕“巩固提升基本盘”和“从以房地产开发为主向房地产开发、经营、服务并重转变”两大战略突破点推进转型发展。
面对不确定性，另一位“好学生”龙湖表示，将继续坚持金融和投资自律，追求核心业务多元化，稳步跨越新周期。
融创也意识到资本结构优化对公司长远发展至关重要，积极响应政策号召。从2019年下半年开始，融创主动优化资本结构，降低杠杆，提高盈利能力，确保现金流充裕稳定。
2020年，融创开启“均衡高质量发展”的序曲，主动调整步伐。获得的土地数量仅为2019年的一半。“三项指标”下降两级至黄色水平，融资成本持续下降，信用评级全面提升，债务指标在业绩提升的同时持续改善。
今年，融创重新定义未来增长模式，将战略升级为“更安全、更从容、更长期、更有价值”。
中报显示,上半年销售大涨64.3%、收入上涨23.9%、每股盈利上涨8.7%,归母净利润上涨9.4%;负债率持续下降、“三道红线”指标稳步改善;国际信用评级全面提升。融创还表示,在新的战略下,还要把融资成本继续降下来。公司的融资成本目标是5%,信用评级做到投资级,“这是非常高的目标”。
“从整个战略安排上来说,我们还是要把整个负债率优化和融资成本降低排在投资前面,这是这个阶段我们战略的选择。”孙宏斌说。
融创的战略选择,重新定义了头部房企的未来增长形态,极具行业参考价值。在房地产行业的下半场,运营和管理是红利,质量是护城河,企业先安全才能发展,而综合能力强的企业,无疑会更具生命力。
