原标题:黄樊棋:三套房及以上纯属炒作，100%首付，零按揭。
据媒体报道，重庆市前市长、第十二届全国人大财经委员会副主任、中国国际交流中心副秘书长黄樊棋12月26日在中国郭虹研究院(北京)信息技术研究所主办的2020年中国经济形势分析高级别报告中表示，今后必须控制住宅房地产开发商的销售行为。普通人用20%或30%的首付款和70%-80%的抵押贷款买房是合理的。第二套房50%的首付和50%的抵押贷款也是可以接受的。
黄樊棋说，如果人们来到三分之一或更多的房子，那纯粹是猜测。一个是基本生活，另一个是提高。当第三个实际进入炒作系统，它应该是100%首付，没有抵押贷款。也就是说，第一套只需要在28日和37日首付和抵押，第二套应该是50: 50，第三套应该没有抵押，所以购买没有限制。
12月26日，在由中国郭虹研究所(北京)信息技术研究所主办的2020年中国经济形势分析高级别报告中，重庆市前市长、第十二届全国人大财经委员会副主任、中国国际交流中心副秘书长黄樊棋做了一个总结过去20年房地产发展、预测未来10年趋势的演讲，非常精辟！
以下是一篇精彩的奶牛财经演讲的真实记录，但有一些删节:
01
21世纪前20年，全国房价涨了10倍
因为1990年没有房地产市场，所以全部由政府分配。你不知道价格是多少。但在2000年，房地产市场价格已经商业化。2000年，全国平均房价约为1000元，现在已接近10000元，涨幅约为10倍。
2000年，上海房价超过每平方米2000元，衡山路最高档的区域在6000元到7000元之间。上海房价从2000元上涨到35000元，涨幅为16-17倍。
高档房子是7万元，但现在是12万元。几乎高出16-17倍。北京和杭州也是15到16倍。深圳的倍数更高，因为深圳在1990年是一个渔村，2000年成为一个主要的国家城市，但现在深圳的房价不低于上海的所以深圳涨了20倍。
02
通货膨胀的钱流向了房地产
价格分析取决于结构:价格问题和价格问题有三个原则支持:
首先，供求决定价格。猪肉最近翻了一倍多，因为猪越来越少。过去，存栏的猪超过7亿头，但到今年8月和9月，只剩下4亿头，少了3亿头，少了40%。猪肉价格的短缺加剧了，这对每个人减肥都有好处。
第二，货币现象。如果发行更多的货币，价格就会上涨。2004年，全国基本货币流通为4万亿元，但去年为32万亿元，增长了8倍和3倍。
当基本货币进入市场时，它会导致通货膨胀。钱在哪里？
只有房地产供不应求，从人均10到40，城市人口从3亿和5亿增加到6亿和7亿。在这个过程中有一个巨大的水库，使资本增加了8倍。自然，商品价格也会上涨。
所以事实上通货膨胀支持房地产，或者房地产吸收了通货膨胀因素，使得社会中的其他事物没有太大的上升。今年，可以说生猪价格上涨吸收了各种因素，而房地产价格涨幅不大。
第三，汇率。
上述三个因素在过去20年里都推高了中国的房价，但这三个因素在未来十年左右还会存在吗？
中国M2已经连续三年以8%-9%的年增长率增长，这是非常稳定的，这样就不会有太多的钱进入房地产市场，从而推高房地产价格。
03
中国房地产18年规模翻了16倍
在过去的20年里，全国平均房价翻了10倍，那么房地产规模的下一个变化是什么？
中国的房地产规模在10年内增长了10倍，从2000年的1亿平方米增加到2010年的10亿平方米，相当于三倍多一点。从2010年的10亿平方米增加到2018年的7亿平方米
2000年-2018年，18年里房地产规模翻了四番，16倍还多一点，全世界一百年历史上绝无仅有。 2017年和2018年的17亿平方米，大体就是中国房地产规模的天花板。
第一，建房子是改善住房扩张的需要。1990年以前，在计划经济下分配住房时，由于资源短缺和分配数量极小，中国面临住房困难。此后，中国的住房从人均10平方米扩大到现在的人均40平方米，有些城市有50平方米，这是住房改善的过程。这是一个非常大的过程，只需要扩展。
第二，人口扩张产生了刚性。大量农村居民涌入城市，创造刚性。小城市居民进入中心城市，中心城市居民进入大城市，大城市居民进入上海、北京、特大城市等。因此，人口膨胀产生了对刚性的巨大需求。
第三，旧城改造。对一些棚户区、一些危旧房拆迁，许多城市差不多三分之一的房子是拆掉的，有些地方一般的房子拆掉。这是一个发生在过去40年，尤其是过去30年城市发展中的故事。它已经拆除了1亿平方米，建造了3亿平方米来覆盖它。这是一个新的补充。
第四，正常的房产折旧。建于80年代的房屋水泥和钢筋混凝土等级相对较低。
直到2010年，建设部颁布了新的钢筋混凝土施工标准。按照这个标准建造的房子可以活50到70年。然而，在欧洲、美国、香港、新加坡、日本、加拿大，这些发达国家只有一般能持续100年的钢结构。
我们国家以前的房子已经被拆毁15或30年了。许多房子被拆毁了。当房屋被拆除时，建设过程中产生的国内生产总值将归零。
所以，中国人花钱花的是最多的，积累的是不够多的。在这个意义上，我们常常创造了很多效益不高，战略上无效的GDP。我们辛辛苦苦，但是生活的质量、富裕度，由于这种无效其实付之东流的也不少。
05
未来十年还会有2亿多人进城
在未来十年左右，我们的房屋建筑量会从17亿变为34亿或40亿吗？
前文提到的房地产高速度扩张的四个原因大部分消失了。
首先，中国人均住房面积已经到了50平方米左右。满足了迫切的需求，其中大部分属于特殊投资或其他收支需求。
从根本上说，无论是在巴黎还是纽约，人均住房都在50平方米左右。美国人在世界上拥有相对较大的房子，但他们还没有达到人均100或200套。简而言之，像伦敦和巴黎一样，一个城市的平均面积为40-50平方米，人口更多，人口更少。从这个意义上说，当我们从10平方米扩大到40平方米时，这是一个必要的扩张。然而，一旦面积达到40平方米，就会变成100平方米，这是特殊家庭致富后各种原因和个别情况的发展。
第二，补充刚需的缺口、补短板，满足10平米到40平米的巨大的缺口阶段过去了，在正常情况下，这一块的补充很少。
第三，人口.中国人口的城市化率已经达到60%，充其量在十多年后将达到70%。城市化率仍将上升，城市化进程尚未完成。但当它达到70%以上时，就到了终点，刘易斯转折点出现了逆转。
未来十年将有近两亿人进入这座城市，但在两亿人背后的后续部队越来越少。此时，进入城市的人数并不多。小城市、中等城市、大城市、沿海城市和内陆城市都在吸引人们。相当多城市的人口不再增长。一些城市的人口在继续增长，但增长是有限的。少数城市可能有相对较大的人口扩张。
第四，从前几年开始，国内新造房标准至少是50年以上，折旧率下降了。在过去的十年左右，当中国各大、中、小城市的住房存量超过400亿平方米时，经过50年的贬值，每年都会损失8亿多平方米。那时，如果仍有一小部分是结构性的，各种因素的增减和补充将是一种平衡。
06
未来房价总体不会大起大落
未来，人民币将基本升值或稳定。外国投资者会进来炒作房地产，买房子，而等待房子升值的可能性很小。
从这个意义上说，如果你考虑房地产投机，十年翻一番、翻两番，来赚几倍钱的概率几乎归零，总体上房价也不会大起大落。
未来一定要管制住房地产销售行为。的人买房子，首付的20%或30%，抵押贷款的70%-80%，这是合理的。第二套房50%的首付和50%的抵押贷款也是可以接受的。
但如果老百姓到了第三套以上的房子，纯属炒作。一套为基本住宅，两套为改良型，当第三套实际进入炒作系统时，则100%首付无需抵押贷款。
第一套你只需要首付28英镑和37英镑，第二套应该是50: 50英镑，第三套应该没有抵押贷款。购买没有限制。
来源：奶牛财经、中宏国研
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