2019年复牌，谁的房价在上涨？
不可否认，这仍然是一个房地产时代。
当人们谈论房子三句话的内容时，当大城市通过发放住房配额优惠来争夺人才时，当融创在中间某个城市发布低价来吸引成千上万的人时，你就会明白房子仍然是人们无法逃离的中心。
2019年的房地产市场显然处于这个周期的末尾。监管与放松并存，降价与涨价并存。复杂的情况就像雾一样，让人看不到2020年的方向。
2019年房地产市场发生了什么？
01
调控·四个关键词
2019年是楼市调控最为频繁的一年。据中原地产研究中心统计，2019年全国房地产各种调控政策约620次，创历史纪录，同比上涨38%。
看着这570次监管措施，有四个现象值得关注:
1)诚世泽
观察2019年整个房地产市场的顶层监管政策趋势，“稳定”是整体基调。但前后也经历了三个阶段:3月，两会表态“防止房市大起大落”；
4月，中央政治局会议重申“房住不炒”；
7月，中央政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”；
12月，中央经济工作会议提出“全面落实因城施策”。
大致是“稳——紧——定向放松”的节奏。
1-4月，多城调降人才落户门槛，呼和浩特、宁波等市更是出台人才购房补贴这类刺激性政策；
5-7月，地方调控关注房价红线，苏州、西安等市相继升级调控；
8月以来，人才新政不断发力，“四限”调控局部放松。
而人才政策，正是因城施策最好的敲门砖。
尤其是11月以后，佛山成都
在中央提出全面放宽放开大中城市落户限制的背景下，人才或者说劳动力的争夺，才刚刚开始。
据统计，2019年100多个城市出台了人才政策，30多个城市出台了新的安置政策。大多数出台人才政策的城市都把重点放在购房上，甚至提供高额补贴。
2019年出台人才政策的城市
调控政策“一日游”。
7月19日，河南开封市也宣布取消“限售”，第二天，开封市又宣布撤销了这项政策。
在2020年，由于城市的政策，它一定会在一个大的地区传播。房地产市场的春天能来到这里吗？
2)规范“一日游”
在城市实施政策的浪潮中，也有奇怪的现象——12月10日，张家港市房产交易中心工作人员称，房屋不满两年可以直接过户，没有限售要求。第二天，又是张家港市房产交易中心工作人员称，取消限售过户的政策已经停止。
“这不都怨你们这些媒体！”港口大爷狠狠地抽了一口电子烟说：“人家也想悄默声地放松，但躲不过眼尖的媒体啊！”
精准调控，甚至精准到了一个小区。
12月13日，深圳中粮凤凰里花苑小区的业主，在微信群里发出 《告凤凰里全体业主书》 ，号称“打响资产保卫第一枪”，号召集体涨价。17日，深圳市宝安区住房和城乡建设局给出官方通报，要求暂停办理该小区二手房网签手续。
5月17日，银保监会下发23号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资；
7月12日，发改委发文要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务；
当整个国家控制着一场象棋比赛时，没有人想成为早起的鸟儿。
否则.
3)精确控制
7、8月份连续对房地产信托、银行机构进行整治约谈，同时对开发贷、境外债等多种融资方式进行进一步限制；
多家银行于2019年8月29日收到窗口指导，自即日起收紧房地产开发贷额度，原则上开发贷控制在2019年3月底时的水平；
住房和建设局的控制受到严厉惩罚并及时到位。这也直接将监管链延伸到社区中如此小的一个单位。
深圳市住房和建设局没想到“叮当”来找他们。
多么神奇！
4)严格控制房地产金融
限制购买房地产的政策只能适用于买家，而对——家房地产公司的限制在控制资金流入房地产行业方面更为严厉。
8月底，银保监会公布在32个城市开展银行房地产业务专项检查的通报，对中小银行违规为房地产项目提供融资进行了批评；
9月国务院常务会议明确要求，地方政府专项债券资金不得用于土地储备和房地产相关领域；
据克而瑞统计，2019年房企新增融资成本为7.07%，较2018年的6.53%显著上升了0.54个百分点。
市场·销售额创新高
观察这一轮周期的房投增速，2019年却是平均增速最高的一年。
2019年最终的销售额数据尚未公布，但从目前的增长态势看，突破15万亿基本没什么悬念。
一线城市成交量涨幅最大，二三线城市的成交面积则远超一线城市，成为楼市最主要的支撑力量。
而在一批二线城市中，重庆的成交面积最大，超过3700万平方米，
因此，住房企业的融资方面受到很大影响。除大型住房企业和国有住房企业外，中小住房企业也逐步提高了融资利率。
而成交面积涨幅最大的，是武汉，成交近2000万平方米，涨幅31%。
而一些住宅企业的融资成本甚至超过10%，泰和甚至高达15%。压力是可以想象的。
于是，中小型住宅企业的破产浪潮出现了。截至2019年12月20日，破产住房企业数量从2018年的458家增加到513家。
房价·谁在领涨？
02
2019年11月的全国商品房平均房价为9335.2元，比2018年8736.9元上涨了6.8%。
毫无疑问，2019年的房地产市场温度将是过去四年来最低的。但在冷面之下，房地产仍有一面。
例如，房地产投资的增长率，虽然2019年1月-11月同比增长率从年初下降到10.2%，但第一眼看上去是不是一脸懵？
从1月-2月到5月保持了11%以上的持续增长率，全年保持了两位数的增长率，这是从未有过的
但正是这些三四五线城市，其房价涨幅却领跑整个中国。这意味着在“住房无投机”的大背景下，商品房销售达到了历史最高水平。
与此同时，城市之间的差异更加明显。
根据新房前11个月的交易数据，在船长统计的50个大中城市的二手房同比涨幅中，房价上涨的有37个，下降的有13个，上涨仍是普遍行情。
这是非常可以理解的。北京、上海和深圳的新房很少，基本上属于存量住房市场，天然新房的交易面积相对较低。今年同比增长26%主要是由于北京、广州和深圳。
一批强势二线城市的崛起吸引了大量的人涌入房地产市场，房改的结束让三线、四线城市依然火热。二线、三线、四线城市的营业额必将成为主要力量。
涨幅超过20%的城市有三个：临沂、唐山和宁波，即使如此，也比2018年低15%。重庆的高供应量和二手房市场已经成为“英雄”。
值得注意的是，前10名中，苏锡常全部入围，加上排名第三的宁波，长三角城市群占据了4席，可谓“最大赢家”。，沈阳上涨20%，长沙上涨19%。
在营业额下降的其他三个城市，青岛下降了12%，佛山下降了5%，成都下降了14%。
为什么全国的营业额下降，但销售额却创下新高？
关键是价格上涨了。
03
在下跌的13个城市中，跌幅超过5%的有三个：济南、贵阳和三亚，三亚的跌幅甚至达到了17%，之前几年的炒房热情彻底消散。
根据国家统计局公布的商品房销售数据计算，来源：米筐投资
和11月份的70个城市房价指数，超过一半的城市房价仍在上涨。尽管房地产繁荣已经结束，但上涨仍是一个普遍趋势。
那么，谁在引领这场崛起？
在中国房价报价平台统计的320个城市中，涨幅最大的30个城市是以上城市。
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是的，除了唐山、宁波、银川等一些熟悉的城市之外，几乎所有其他城市都是三线、四线和五线城市，甚至许多你从未听说过的城市。
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令人尴尬的是，这些城市基本上不在投资范围内。别碰他们！
让我们把范围缩小到50个大中城市，看看谁在引领增长。
专业精
其中阿方，北大硕士，城市规划师属于二、三线城市。唐山和宁波都是该省第二大经济强市，而山东中部城市临沂的经济增长如此之大，这多少有些出乎意料。
如果你看看前十名，他们都属于二线和三线城市。没有一线城市进入，所有的城市都上涨了10%以上。
建议实
在四个一线城市中，深圳的增幅仍然最大，排名第12位，增幅为8.65%。广州上涨8.14%，至第14位。上海上涨4.57%，排在第25位，北京下跌0.56%，排在第39位。
年底，深圳和广州都放宽了购买限制，尤其是在广州。该政策在高层实施后，南沙、花都和黄埔都以新人才政策的形式放宽了采购限制。上升趋势将继续。
深圳的增长显然是由于普通住宅“奢侈品税”的调整。政策实施后的第二天，二手房市场迅速活跃，业主普遍提高了销售价格，导致价格普遍上涨。
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无论如何，2019年已经尘埃落定，许多人仍然看不到2020年的房地产市场。
在央行年底发布的问卷调查中，26.5%的居民预计房价将在下一季度上涨，51.5%的居民预计房价基本保持不变，只有11.1%的居民预计房价会下跌，10.9%的居民表示“不确定”。
当人们不再期待房价上涨时，房地产市场应该走向何方？
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