创意图片/新京报记者王远征
业内人士认为，“房价下跌”是此前“房价高而房价低”竞争的结果。这种调整有利于市场的长期健康和稳定。2019年，长期租赁公寓将继续爆炸式增长。2020年，长期公寓出现了新的景象。
“不仅分散式公寓，集中式公寓也在谈论租金的降低。租金下降是不争的事实。”近日，在乐驰公寓首席执行官方东东举办的北京长期租赁公寓考察交流活动中，罗指出了目前行业面临的一个普遍现象。
”一些企业通过与业主沟通、建立事实、推理、谈论成本、看财务报告等方式来降低租金。甚至在2019年，一些企业还专门成立了一个小组来讨论减租问题。罗毅是这么说的。那么，有没有普遍的减租现象？长期公寓的空置率是多少？2019年后，长期租赁公寓行业的商业逻辑发生了变化吗？
许多家长租用的公寓租金已经降低。
"根据会员单位的报告，由于租赁客户的减少、租赁住房的增加、传统租赁的淡季等因素，租金确实在下降。"北京房地产中介协会秘书长赵青香在接受《新京报》采访时说。
新引力租赁研究小组的相关负责人也表示，目前的市场租金确实有所下降。“许多分散的公寓都在争夺规模，在早期阶段提高了购买价格，这样就有了高价公寓。目前，市场的热度正在下降。为了确保正常运营和收入，许多组织将选择与业主重新沟通，并再次协商租赁价格。”
记者从许多渠道了解到，由于个人住房合同的调整和优化，一些长期公寓租赁机构和租赁平台确实与业主进行了沟通和谈判。其中一个原因是以前的评估价格相对较高，现在系统会根据当前的市场情况进行调整。
事实上，最近几个月，许多城市的房屋租赁市场持续降温，成交价持续下降。根据壳牌研究院的数据，2019年全国18个重点城市的年平均租金水平有所下降，同比下降13.21%。在重点18个城市，房价上涨的公寓数量占公寓总数的6.09%，同比下降5%。降价套利占套利总量的24.15%，同比增长18.3%。
壳牌研究院高级租赁市场分析师黄辉认为，租金下调的原因是一些长期租赁公寓企业以前的“高租低租”模式。
事实上，在此之前，一些企业在没有考虑快速扩张成本的情况下争夺高质量的住房，导致住房成本居高不下。然而，在租赁价格稳定下降的市场形势下，企业的利润率受到挤压。为了维持企业的运营，企业必须降低房东的租赁成本。
租金水平主要由供求关系决定。上涨和下跌是正常的市场现象。基于此，在赵青香看来，“如果在过去几年中房屋租赁行业出现“虚拟火灾”，近期的租金下调和企业整合都是为了消除“虚拟火灾”，这有利于房屋租赁市场的长期、健康、稳定发展。”
零散公寓空置率应低于10%
值得注意的是，在目前的市场环境下，虽然一些长期租赁的公寓选择与房东协商价格调整，但仍面临许多空置率现象。
Luo指的是该行业的一个主要现状:在杭州、深圳等城市，一些长期公寓企业出现相对严重的空置率现象，导致一些长期公寓员工离职。赵青香同意这一说法。他明确表示，“企业空置率很高。”
事实上，空置率是租赁企业经营的一个关键指标。赵青香表示，总的来说，集中公寓的空置率应该低至5%，分散公寓的空置率应该低至10%。如果它高于这个标准
事实上，2019年全年，在经历非理性繁荣后，市场纠正了早期盲目追求扩张速度和规模的现象，导致房地产资源利用效率低下、产品不均衡和资产估值泡沫。与此同时，2019年，旨在改善长期租赁公寓市场监管的政策也不断出台，对公寓财产的合法性和合规性提出了更高要求。该行业正朝着更合理的方向深入发展。
精细化和差异化经营已经成为一种趋势。
另一个值得关注的问题是长期租赁行业的供求关系与前两年相比是否发生了变化。对此，赵青香表示，随着住房存量的不断增加，出租住房的供应量从长远来看肯定会继续增加。另一方面，除了少数进入城市的人之外，大多数地方的人口都在减少。因此，就总量而言，房屋供应肯定会超过需求。
就北京的住房租赁市场而言，赵青香指出，随着集体土地上租赁住房的形成和供应以及制度化程度的提高，租赁住房的供应也在增加。在需求方面，随着“缓解和改善”工作的深入，客观上住房租赁需求将会减少。然而，在供求关系缓和后，出租房屋的整体质量将会提高。
赋能资本创始人胡胤禛表示，供给确实在增加，“自2017年以来，该行业的大多数企业都加快了扩张，行业外的许多个人和机构也加入了该行业，包括盲目跟随者，导致2017年至2018年间供给集中增加”。与此同时，需求方正面临收缩和转移。胡胤禛指出，该行业目前的重点是白领。然而，在二线城市反人民战争的背景下，白领工人出现了一定的分流。此外，随着一些白领收入的减少，他们选择低档次的住房或偏远的住房，以减少租金支出。
"在上升和下降之间，在当前的时间点，需求超过供给的情况在过去几年里确实发生了变化，为年轻白领提供了长期出租公寓。"胡胤禛说。
然而，胡胤禛同时指出，房屋租赁从来都不是供不应求，而是供求不匹配，包括地区和产品形式不匹配。具体来说，核心区和非核心办公商圈的年轻白领公寓仍然供不应求，性价比高的个性化白领公寓仍然不尽人意。与此同时，高品质的蓝领公寓、高端公寓和家庭公寓的供需也不匹配。
基于此，胡胤禛指出，供应严重短缺、靠开普通白领公寓赚钱的时代已经结束，但市场上仍有许多租金需要满足。
随着供求关系的变化，在罗毅看来，长期租赁公寓企业应该制造差异化的产品，以提高其运营和客户获取能力。与此同时，2019年后，从业者也应该更加理性，“认识到长期租赁公寓不是一个只会不断上升和下降的行业。”
本版由《新京报》记者张晓岚撰写
