住房企业分散风险，进行大规模合作，股权销售比例呈下降趋势。
随着合作项目的增加，住宅企业股权销售(股权销售/全规模销售)的比例整体呈下降趋势。据凯里统计，百强住宅企业的销售权益比率从2016年的85%下降到2019年的75%左右。
股权销售比例下降的背后是住房企业通过合作和小股交易进行的发展风险扩散和快速大规模经营，这对有大规模扩张需求的中小住房企业来说显然是一件“好事”。然而，以下是发展过程中金融指标的增长和规模的增长之间的不匹配。与此同时，合作带来的效率和质量问题也成为挑战。
房地产企业股权销售比例低至37.7%
。据凯瑞统计，2019年，中国恒大、中国海外、富力地产、华夏幸福、荣盛发展、龙光地产和时代中国等房地产企业的股权销售比例超过90%，金科股份和中国奥林匹克公园超过80%，雅高、新城控股、凯撒、美的地产、蓝光发展、碧桂园、招商蛇口、龙湖集团、海洋集团、世茂地产和荣创中国在60%至80%之间。
与此同时，许多住宅企业的股权销售比例不到60%，甚至不到40%。据嘉里、荣信、绿城、徐汇控股、郑融房地产、钟君集团、红阳房地产和滨江集团统计，分别占股权销售的59%、57.5%、55%、51.7%、54.1%、53.4%和37.7%。
值得注意的是，近年来，这些权益相对较低的住房企业大多对规模扩张有强烈需求，尤其是在达到1000亿元的路上，许多住房企业也利用合作来带动规模增长。
例如，今年首次进入1000亿营的滨江集团，已经将股权销售的比例发挥到了极致，2019年只有37.7%。然而，钟君集团等即将突破1000亿元门槛的房地产公司，据凯里统计，2019年，该房地产公司的总销售额为805.3亿元，股权销售额为435.6亿元，占比54.1%。回到2018年，钟君的股票销售额占77%。截至2019年6月30日，钟君及其合资、联营企业土地储备总规划建筑面积2901万平方米，集团占总规划建筑面积1632万平方米，占56.3%。这意味着在未来一段时间内，合作权益仍将在钟君总销售额中占据重要份额。
鸿阳房地产也只有53.4%的股权。截至2019年3月31日，红阳目前正在开发的68个项目中，只有18个项目拥有100%的股权，18个项目拥有不到30%的股权。《
Kerry研究报告》指出，近年来，在持续政策控制、企业规模增长缓慢、领先住宅企业质量控制快速改善、追求高质量增长的趋势下，住宅企业盲目追求全面销售的时代已经过去。基于当前项目合作的增加，营销和股权维度能够更好地反映企业自身的营销、运营和投资能力，应该得到更多的关注。例如碧桂园、华润置地、阳光城、富力地产、凯撒等企业都选择披露其权益业绩，这也表明其管理层在发展规模的同时更加注重业绩的高质量增长。
关于代建制模式规模增长的争议
一些房地产企业通过合作和小股交易利用规模扩张，一些房地产企业将以品牌产出为主的代建制业务纳入全规模销售，引发争议，如绿城中国和建业房地产。
2019年，中国绿城首次进入2000亿人阵营。公告显示，2019年绿城中国实现合同销售总额约2018亿元，但该建设项目合同销售总额约664亿元，占33%。
建业地产
58安居克房地产研究所所长张博表示，理论上建筑业务不应该包括在全面销售中。建设模式是“轻资产”模式，建设收入主要来自品牌使用费、建设管理费和项目奖励。由于代建企业本身不会收购土地，因此可以更好地将自己的品牌、运营和管理优势运用到代建项目中，更好地专注于产品建设，打造品牌高、信誉好的项目。因此，代建制模式本身在未来仍有广阔的发展前景，但并不一定意味着必须通过这种方式扩大所谓的自有销售规模。
然而，中国指数研究院常务副院长黄宇表示，建设相对复杂。目前，许多建筑公司不仅出口品牌，而是参与或与建筑公司合作。因此，一些合并建设项目可以纳入全面销售。
权益是双刃剑？
通过合作利用规模增长，从而扩大市场份额和融资话语权。这是许多中小型住房企业扩大规模的方式。
分析家认为，利用其他住房企业的资源和优势，与它们合作或进行小规模贸易，有利于更好地获得土地和储藏，并迅速进入新城市；与此同时，它有利于减轻资本压力，利用杠杆作用，并最终促进快速扩大规模。
此外，通过合作项目，公司的负债率可以“间接”降低。中国企业资本联盟副主席白文喜表示，导致项目公司权益减少的情况之一是，为了降低合并报表后的负债率，自愿将其自身减少为项目公司的少数股东，以便在合并报表编制时从报表中“移除”项目债务。
但是股票销售似乎是一把双刃剑。张博表示，股权比例低往往意味着住房企业更依赖合作开发进行大规模扩张。对于住房企业而言，低比例的股权销售可能面临“收入增加而非利润增加”，即良好的表面销售和有限的实际净利润增长。
对于规模和品牌的上市住房企业来说，合作开发经营和合并项目的增加主要体现在收入规模和毛利的增加，但也会导致小股东损益及其比例的增加。相应地，净利润和净利率可能会放缓或下降。
此外，黄宇认为合作项目的增加也增加了企业管理和产品控制的难度。
股权比例有“红线”吗？
张博认为，任何行业的股权比率都没有“临界点”,但它只能适用于企业。不同发展路径的住宅企业和不同发展阶段的住宅企业的股权比例将有很大差异。一般来说，突破1000亿元门槛的住房企业或深入该地区的地方龙头住房企业应更加注重权益比例的提升。
黄宇说，从企业的长远发展来看，权益比例至少应该是50%，这当然不排除小股交易项目带来的整体权益下降。股权比例的增减策略与企业规模阶段、短期战略调整、发展模式等因素有关。例如，品牌之间的紧密合作实际上并不存在股权比例的问题。但是，品牌强大、产品信誉好、规模超过1000亿的一般住宅企业可以适当增加股权，保持品牌影响力。
我们还看到，许多股权销售相对较低的住宅企业在规模进一步扩大后，开始关注股权份额的增加。
2019年12月，禹州房地产副总裁兼首席财务官邱玉刚表示，“60%是未来一两年的底线。但超过1000亿元后，我们将开始提高股权比例。”
徐汇控股也继续增加其在局域网中的份额
