2019年，房地产融资将“先筹集后抑制”，窗口期将短暂。这被认为是融资困难的一年。根据韩毅智库的数据，2019年住房企业信用债券发行总额为5666亿元，比2018年增长10.9%。除去2019年1月债券发行大幅增加的影响，2019年的融资规模相当于2018年。
2019年，一些住房企业将出现现金流压力。销售项目和合作开发是很常见的。2020年，业内人士认为，融资监管作为房地产监管的重要手段，短期内不太可能放松，融资分化将继续加剧。融资仍然被认为是行业中最大的变量。
恒大和碧桂园信用债融资规模均超150亿
2019，房地产开发贷款、国内债券、海外债券、信托等融资渠道全面收紧，住房企业融资门槛提高，中小企业面临更大的财务压力。
总体而言，2019年的融资呈现“先高后低”的趋势。据韩毅智库统计，2019年住房企业发行的信用债券总额为5666亿元，比2018年增长10.9%。事实上，除去2019年1月债券发行大幅增加的影响，2019年的融资规模相当于2018年。
据报道，2019年1月信用债券融资规模达到775亿元。融资规模大幅度增长的主要原因是融资监管幅度的放宽，降低了融资难度。此外，住房企业刚刚经历了偿债的小高峰，需要补充资金。
但是，随着2019年5月23日文件的发布，信贷窗口收紧，去年5月和6月住房企业融资规模大幅下降。融资规模直到去年第三季度才恢复的原因是住房企业融资结构的变化。其中，大型住房企业发行了更多债券，导致整体融资增加。
根据韩毅智库发布的50家典型住宅企业2019年信贷债务融资规模，恒大和碧桂园位列榜首，分别达到200亿元和154.5亿元。然而，从2019年50家典型住房企业信贷债务融资前10名来看，其他住房企业的融资额都有所增加，除了《绿城与资本》的融资规模较2018年有所下降。
事实上，在提高融资门槛的情况下，经营状况良好的大中型住宅企业更受银行和金融机构青睐，更有利于获得信贷资金。
融资分化加剧行业并购重组
值得注意的是，2019年住房企业的融资结构将发生变化，大型住房企业的融资规模将会增加，成本将会降低。然而，由于中小住房企业融资门槛的提高，成本上升，融资规模缩小。
在2019年上述50家典型住房企业信贷债务融资规模前10名中，恒大和碧桂园的平均融资成本分别为6.17%和5.84%，比2018年略有上升，分别上升0.37个基点和0.09个基点。除恒大和碧桂园外，其他住宅企业的融资成本都有所下降。在50家典型住宅企业中，融资成本最低的前10家住宅企业都是国有企业和中央企业，万科和世茂除外。
由于融资环境的变化，许多企业在资本链上遇到了困难。据凯里信息，2019年出现重大债务违约的房地产公司包括伊尹股份、三生鸿业、怡和房地产和国投。这些企业的共同点是，在2015年和2016年房地产融资的“黄金时期”，经过严格监管后，企业的盈利能力较低，从而导致债务违约。
同样的逻辑也适用于住房企业的融资。从目前来看，住宅企业的融资分化越来越明显。业内人士表示，这也是加快行业资源整合、逐步规范住宅企业并购的原因之一。
众所周知，2019年房地产业
预期2020年融资仍是行业最大变量
2020年1月，住房企业在融资浪潮中，海外债务也成为融资的焦点。对此，韩毅智库的分析师认为，2020年，住房企业将有强烈的筹资意愿，住房企业的偿债高峰期尚未完全结束。在债务偿还压力的推动下，住房企业将抓住一切机会填补流动性缺口。此外，年初市场流动性定向下降对房地产行业的影响有限，但溢出的边际效应为行业融资迎来了一个窗口期。然而，这种融资热难以维持。
从现在开始，短期内不太可能放松融资政策，对房地产企业在征地和项目开发阶段的信托贷款和开发贷款进行严格监管。融资渠道的全面收紧是对住房企业现金流的考验，因此融资仍然是2020年最大的变量。
对此，CICC证券分析师也认为，在房地产行业的整合过程中，差异化仍将加剧。住房企业的集中度有所提高，融资、征地和销售更加集中在领先的住房企业。然而，在融资紧张的环境下，过于激进的企业可能面临更大的流动性压力。
然而，在房地产行业基本稳定的背景下，韩毅智库预计，在经济低迷压力很大的情况下，融资规模进一步压缩的可能性不大。与2019年相比，2020年的融资规模持平或略有增加。对于住房企业来说，在融资政策难以明显改善的情况下，加快销售收款仍然是住房企业的主要目标。
新京报记者袁秀丽
编辑吴欣校对刘保清
