(记者徐倩)2020年1月，上市房地产公司在集中配股的同时，积累了海外融资。到目前为止，房地产公司海外融资计划已突破100亿美元，较去年有显著增长。然而，业内人士指出，许多房地产公司正在海外发行债券，以“借新还旧”，并面临更大的债务偿还压力。
中长期为主 部分房企融资利率高企
今年以来，华夏幸福、建业地产、中国恒大、龙湖集团等数十家房企纷纷发布海外融资计划，其中大部分都进行了大规模海外融资。
以华夏幸福为例。2020年1月14日，本公司间接全资子公司CFLD(开曼)投资有限公司完成了12亿美元高级无担保固定利率债券的海外发行。其中，5亿美元的优先无担保固定利率债券到期时间为3年，票面利率为6.9%。7亿美元的高级无担保固定利率债券到期时间为5年，票面利率为8.05%。
许多房地产公司有很长的海外融资期。以远洋运输集团为例，其全资子公司发行票据的净收益估计约为3.91亿美元，扣除发行费用、折扣、费用等后，利率为4.75%。净收入主要用于偿还现有债务。该法案将于2030年1月14日到期，发行期为10年。
从融资利率来看，上市住房企业海外融资利率存在明显差异。据中国指数研究院统计，2020年至1月16日，国内住房企业海外发行的16种债券平均融资成本为6.69%，平均期限为6.61年。
龙湖集团等住房企业海外融资利率较低。1月6日，龙湖集团宣布成功发行6.5亿美元钞票。其中，2.5亿美元的到期日为7.25年，票面利率为3.375%。4亿美元的到期日为12年，票面利率为3.85%。
但是，也有一些住房企业的海外融资利率在10%以上。1月21日，海伦堡中国控股有限公司追加发行2.5亿美元高级无担保债券，收益率为12.25%，融资利率上调。
1月14日，华南城市控股有限公司宣布计划再发行11.5%的2022年到期的2亿美元优先票据。新法案将与原法案合并形成一个单一系列。票据发行的净收益主要用于现有债务的再融资和一般公司目的。
除了上述海伦堡、华南城市控股等中小住房企业，恒大1月份的融资利率也超过10%。中国恒大1月16日宣布，公司已与瑞士信贷、美国银行证券等机构签署协议，发行2023年到期的10亿美元11.5%的优先票据和2024年到期的10亿美元12%的优先票据。
借新还旧 海外债井喷凸显房企“融资难”
十大住宅企业融资负责人告诉记者:“国内融资渠道已经收紧。自去年以来，很难从银行获得资金。银行发展贷款还取决于企业品牌和项目位置等多种因素。对于大型品牌住宅企业来说，“卡”是非常严格的，尤其是对于中小型住宅企业。由于预计今年国内融资困难将会持续，今年年初，中国抓住了海外融资的机会。”
房地产企业普遍使用的开发贷款、信托等渠道收紧后，海外融资呈现激增态势。2019年，房地产开发企业利用外资规模将增长60%以上。
国家统计局公布的2019年1-12月全国房地产开发投资销售情况显示，2019年房地产开发企业资金到位约17.86万亿元，比上年增长7.6%，比1-11月增长0.6个百分点，比上年增长1.2个百分点。其中，国内贷款2.52万亿元，增长5.1%。利用外资176亿元，增长62.7%。
从实际操作过程来看，58安居克房地产研究所所长张博
在这一限制下，张博还指出，海外债券发行的许多目的是“借新还旧”。在政策上，对房地产企业海外发行债券的限制较为严格，房地产企业的外债资金明显限制投资于境内外房地产项目和补充营运资金。然而，实际上，房地产企业发行海外债券是为了缓解短期偿债压力。
在房地产公司频繁“借新还旧”的海外融资背后，它们也面临着巨大的偿债压力。据Wind统计，2020年第一季度到期的美元债务为110.75亿美元，占今年总额的33.27%。目前已筹集资金56.45亿美元。
中国指数研究院指出，目前，住房企业的海外债务只能用于替代下一年到期的中长期海外债务。因此，可以推断，住房企业已经开始为“借新还旧”的债券互换工作做准备。
部分住宅企业海外融资，中国指数研究院图片。
新京报记者许倩
编辑杨隽隽校对言和
