经过三年的准备，绿城管理公司终于在2017年开始首次公开募股。如果上市成功，绿城管理将成为“中国代理建设的第一股”。日前，绿城中国宣布拟分拆绿城管理集团这一代理业务，独立在联交所主板上市，并向联交所提交上市申请表。
建筑业务已经开展了十年，绿城管理集团已经成为中国建筑市场份额最大的企业。在中小住宅企业和房地产公司上市的这一年，分拆并寻求资本化是很自然的事情。这不仅有助于提升代理建设业务的品牌，开拓融资渠道，也有助于集团销售规模的增长。然而，毕竟它是第一家吃螃蟹的代理公司。没有经验可以向绿城管理的首都道路学习。如何讲述一个好的资本故事，并让投资者为此买单，并不是一件容易的事情。“绿城谋划三年，绿城代建启动IPO”的代理业务始于创始人宋卫平，并通过他的“得力助手”曹舟南变得更加强大。
2005年，绿城首次介入代理建设领域，将杭州江干区的“城中村”改造为代理住宅。2008年，宋卫平提出实现基于绿城品牌和团队的业务创新，为未来的建设模式奠定了基础。
2010年，绿城中国前首席执行官曹舟南建立了一个建筑平台。绿城建设管理公司于当年9月8日成立，注册资金仅200万元。此后，绿城的建筑业务从政府扩展到了商业市场。
2015年8月，当绿城收购绿城丁一和绿城时，许多建筑平台公司应运而生。同年9月，绿色城市管理集团成立。2016年，绿城重组了蓝城，并将其所有代理建筑业务纳入绿城。至此，绿城部的建设业务已经整合到绿城管理集团。
随着CCCC的进入和代建业务的重组，绿城管理上市的话题不断。早在2015年绿城管理集团成立大会上，宋卫平就表示，他计划在2018年将建筑业务推向资本市场。
根据市场消息，绿城管理在2016年成立了一个上市团队。在2017年绿城年度股东大会上，绿城中国前执行董事兼执行总裁李清安表示，代理建筑业务将被分拆上市，目前正在筹备中。然而，上市工作进展缓慢，直到2019年7月，市场再次宣布绿色城市管理上市计划，并成立了绿色城市管理小组和工作组。在2019年8月召开的2019年中期业绩会议上，绿城中国董事会主席兼首席执行官张亚东表示，绿城将推动代建业务上市，绿城未来业务将逐步形成轻重结合。
经过多年的发展，绿城代理建设已经成为绿城集团的一个重要业务板块。
根据中国指数研究院的统计，绿城管理是中国房地产市场最大的建筑公司，2018年总建筑面积约2240万平方米，占中国建筑市场的41.1%，是第二大市场竞争对手的两倍多。
招股说明书数据显示，截至2019年9月30日，绿城在中国25个省、市、自治区的84个城市和柬埔寨的一个城市拥有262个建设项目，管理的总建筑面积为6850万平方米。其中，中国一、二线城市管理面积2812.3万平方米，三线、四线城市管理面积4004.4万平方米。
随着绿城管理提交首次公开募股材料，上市终于取得实质性进展。如果绿城管理成功上市，将成为绿城集团继绿城中国和绿城服务之后的第三个上市平台，有利于绿城管理品牌的推广、融资渠道的开放和规模的扩大。
据安居客房地产58的总裁张博说
2005年，绿城首次介入代理建设领域，将杭州江干区的“城中村”改造为代理住宅。2008年，宋卫平提出实现基于绿城品牌和团队的业务创新，为未来的建设模式奠定了基础。
在过去的两年里，中小住房公司和房地产公司的上市已经到了新的一年。房地产公司上市的趋势引起了特别的关注，但资本市场收到了不同的反应。相比之下，中小房地产公司普遍存在认购不足、开盘价过低和市场价值被低估的问题，这可以被称为输血“切肉”。然而，房地产公司存在分歧，一些公司总体表现良好，一些公司股价上涨。然而，总的来说，投资者对地产股还是比较乐观的，尤其是这种突然的爆发，进一步凸显了物业管理的价值和股票价格的突出表现。
作为代理建设领域最大的企业，如果绿城管理能够实现首次公开募股，将为代理建设业务打开资本市场的一扇窗，为后来者提供经验。
与传统的住宅企业“征地-开发-售房-征地”的周转模式相比，绿城代理还提供基于品牌和管理产出的轻资产代理服务。其模式主要是为项目业主提供管理团队，提供规划设计、项目管理服务、成本控制、营销、销售服务、交付管理和售后服务。绿城管理层鼓励商业项目业主使用“绿城”品牌进行营销。
这种模式的优点是不需要为项目投入大量的资金，利用低杠杆实现规模扩张，盈利能力强。根据招股说明书，绿城管理在2017年、2018年和2019年前9个月的毛利率分别为56.8%、50.2%和44.9%。2017年、2018年和2019年前9个月，持续经营的净利率分别为25.2%、24.5%和19.6%，高于传统的房地产开发业务。
此外，绿城的代理销售额占集团总销售额的30%以上。数据显示，2017年，绿城管理的销售额达到430亿元，合同总销售额为1463亿元，占29%。2018年，绿城建筑业务销售额达到552亿元，占绿城集团总销售额的35.29%。尽管这一比例在2019年略有下降，但仍超过30%。绿城建设项目2019年合同销售额约为664亿元，占2018年合同销售额的33%。
招股说明书显示，拆分和上市完成后，绿城管理预计将继续作为绿城中国的子公司，其业绩和利润将继续在绿城中国合并。换句话说，在未来，绿城代理的销售额仍将是支撑绿城集团扩张的重要力量。
目前，很多企业都参与了轻资产的建设。除了绿城，还有龙市、滨江、建邺、雅居乐等。业内人士表示，未来代理建筑业务有望占据房地产行业10%的市场份额，达到1万亿元的市场规模。
“与传统的高周转率模式相比，这种出口技术、管理和服务的商业路径在未来更有想象力，尤其是资本市场的表现值得期待，因为绿城管理是第一个吃螃蟹的企业。”业内人士表示。
生活易企业集团国际业务总监洪胜奇认为，目前资本市场还没有类似的概念，而且比较稀缺。绿城的新股发行管理应该得到高度重视。
张博说基于代理的业务在市场上上市是非常罕见的。同时，在房地产行业竞争格局日益加剧、品牌效应逐渐扩大的背景下，代理业务在专业运营和品牌代言的优势下，确实有较大的发展空间。对绿城来说，如果绿城的管理成功上市，再加上多年的标准化产品运营经验，产品本身和成本优势都将大有用处。
一位绿城老人认为绿城管理和上市的意义在于资本市场是否认可这种模式。如果市场价值反应良好，这意味着它是相对公认的。
低杠杆撬动规模扩张，代建业务盈利高
作为第一个吃螃蟹的企业
中国房地产市场已经从增量市场逐渐进入股票市场，而增量市场产业链中的代理建筑业务依赖于技术和管理产出，但服务的业务领域上限也是肉眼可见的。
相比之下，依赖股票市场的房地产公司有更多的想象空间和更好的资本。首先，股市中的增量住房、存量住房和旧住宅小区为物业管理行业提供了巨大的市场空间。第二，他们依靠大量的社区和居民为房地产公司的增值服务开辟巨大的想象空间。
洪圣启说这份财产是可以追求的。首先，业绩是高度确定的，其中大多数都得到强大母公司的支持，几乎不低于预期。第二，现有市场的收入增长空间很大。第三，产业整合是一种趋势。受疫情影响，国家支持，突出。相比之下，代理建设业务只能勉强满足上述三项之一，上市后的趋势并不乐观。
更重要的是，这个价值数万亿美元的建筑代理商的市场份额很大。李俊曾经说过，“领先的房地产公司已经成熟，拥有好的品牌和成熟的产品线。这些大公司不需要代理公司的干预。然而，许多当地小型住房企业拥有土地资源，但其发展能力和资本实力有限，其产品无法产生溢价。在这种背景下，绿色城市管理有着巨大的市场。
在强大而持久的时代，领先的住宅企业正越来越激烈地争夺市场份额。通过收购和收购的方式，他们正在分享中小住宅企业的市场蛋糕。绿城的竞争对手不仅仅是上述几个涉及建筑业的住宅企业，还有其他大中型住宅企业。
上述老绿城人还表示，从现有土地的角度来看，很难代表开发商获得已建项目。对于增量土地，开发商一般都有团队和品牌，不太可能形成代理建设的商业模式。
对于绿色城市管理，讲述一个好的资本故事至关重要。知名房地产分析师严跃进表示，除了品牌出口和工程代理之外，积极探索新思路，在房地产的整个生命周期中发掘更多需求，是代理建筑企业未来需要思考的问题。
新京报记者段文平
编辑吴欣校对陈晓燕
